永利皇宫登录网址卖房没你想的那么简单,老手告知您购买二手房如何

在国内大多数城市,买房的下家始终处于弱势地位,整个过程如同盲人摸象,不到摘下眼罩的那一刻,根本无法预估未来是否安全。那么问题来了,是否可以扭转这种局面,规避这些风险呢?答案是:不能。换言之,如果你的专业和经验足够优秀,那么有90%几率可以确保买房顺利完成,剩下10%就是你的人品和运气了。所以,要做到9成把握,做自己命运的主宰者。下面分三部分进行分享:

古语有云:“买的没有卖的精”,这句话在商场菜场行得通,但在二手房市场却未必。很多人认为卖房简单,好操作,其实相对于买房来说,卖房的确简便,门槛低,陷阱少,而且上家本身就有心理优势,所以大家觉得操作起来没有难度,只要认定价钱合适就行啦。其实不然,卖房也有很多技巧和窍门的,不注意积累学习,没有过来人指导,不仅房子挂很久卖不掉,而且还会被中介和下家主导流程,牵着鼻子走,即使卖掉了,价钱也不理想,或者房款迟迟无法到账,影响后续的买房进度。接下来将从卖房准备、挂牌看房和签约交易三个方面详细传授心得体会:

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一、前期准备

一、卖房准备

1、政策研究

从“置换”这个角度来说,卖房的目的和意义就只有一点:买到满意的房子。所以,各位千万不能盲目跟风,尤其在房价暴涨的牛市里,看到别人刚买好的房子又涨几十万几百万就眼红,蠢蠢欲动的投身楼市,如同广场舞大妈冲进股市一样被套牢。股票总有翻红的一天,大不了多等几年,就算割肉也就几万十几万罢了,在楼市里可是容不得半点糊涂的呀,糊涂一次,可能半辈子都无法翻身。我之所以先啰嗦这么多,就是想让大家足够重视,在卖房前做好充分的准备工作,做到万无一失,胸有成竹,不打无准备之仗。

历来房产纠纷中,因为政策原因打官司的比例至少占一半,比如不了解限购政策,贷款额度不够,税费超出预期承受不了等等都是会直接导致违约的,所以,政策研究透,与专业人员多沟通和通过官方途径咨询都是很有帮助的,要做到有备无患。

1、了解限购政策

1.1、限购政策。限购政策没有了解清楚就盲目操作的后果就是,下定或者签完合同付完首付后,到交易中心备案时,才被告知限购不能买房,直接导致违约,赔付上家违约金几十万到几百万不等。这种血淋淋的代价我不希望任何人碰到,那么在操作前就必须要弄清楚限购政策。

置换是为了改善住房条件或者说增加个人资产,不要因为不懂政策而误了大事,房子是卖掉了,由于限购不能买了,这种玩笑可是开不得的。所以卖房前,第一个要做的就是了解限购政策。

1.2、贷款政策。了解贷款政策的主要目的就是弄清楚需要首付几成,是否能够贷足,再结合卖房的房款和积蓄看是否能够买到自己中意的房子。此外,银行和公积金管理中心确定首付金额和贷款额度是通过其委托的评估公司出具的评估价为依据的,如果你的合同价基本是市场价那没问题,如果是明显做低或者做高的,那么很可能你之前精心计算的首付价和贷款价就会有差距,在签署贷款合同时,银行或者公积金中心会告知,首付是否需要在过户之前补齐。

2、资金准备。这里说的资金主要指置换房屋的差价,计算这个差价需要以下三部分。

能用公积金贷款的一定要用,并且要贷足。不要听中介人员和银行贷款人员的所谓的纯商贷流程快,放款快。他们是为了给银行拉生意,他们都有绩效任务的。从大数据上讲,从申请到放款,纯商贷比纯公积金贷最多快1-2周,这还得看行情。

2.1、全面掌握目标小区和预售小区的房价。可以先在网站上查看相关区域和小区的价格,然后实地到小区周边路口马路边上,询问站街中介人员并领取房屋出售广告清单参考,要多问几家不同的中介人员,在询问过3-5个中介人员后,可以说已经掌握了该小区的房价水平了。此时,不建议直接去店里询问价格和给中介留电话,因为,一旦留下了电话,从第二天起,你将没有安宁之日,频繁的电话会打乱你的阵脚和置换步骤。

1.3、各项税费。买房通常只需缴纳契税和中介费。绝大多数买房的下家需要替上家缴纳增值税、个税和中介费。这样算的话,下家就需要缴纳所有的税费,这些税费最高可达合同价的11.6%,所以说在买房前一定要将这部分资金考虑在内,给自己留有余地。而且,在看房过程中,房子产证是否满二年满五年,是否普通住房也是重要的挑选指标,尤其对于资金紧张的首套朋友。

2.2、研究贷款政策。根据相关贷款政策,置换型家庭大多不会是执行首套房标准,也就是不可能首付30%或者35%,所以购买普通住房,公积金和商贷都需要5成首付,购买非普通住房,需要7成首付。通过第一点掌握的房价,就可以计算出需要准备多少现金了。

关于遗产税和房产税,对于买家来说,这个可是个不可忽视的致命问题。看房过程中要向中介和上家确认清楚,“有”还是“不知道”,因为,这个费用通常在合同网签完付完首付之后,到交易中心审税后才被告知上家,下家则有可能过户时才能知道,等到下家贷款合同签好,准备过户那天,上家要求替他缴纳这两笔费用时,必定让下家措手不及,由于遗产税是合同价20%,房产税不定,所以这么大的金额一定会引起纠纷,导致无法过户。

2.3、各项税费也要考虑在内。卖房可能需要缴纳个税、增值税、中介费、遗产税和房产税。买房需要缴纳契税和中介费。每户家庭情况不尽相同。

2、资金准备

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在充分研究限购、贷款和税费政策之后,通过对目标小区的房价了解,大体上就可以计算出自己是否可以购买到心仪的房子了。这里奉劝大家,在看房之前,要务必计算出购买房屋的总价和首付成数,并且要给自己留一点资金余量,切不可把自己所有的钱全部算在房价内,因为,银行批复你的贷款额度不一定是你或者中介提前算好的,根据目前的信贷行情,很可能不会贷足,而且放款还要慢,这就需要你在过户之前补足差价充当首付款。

二、挂牌看房

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这个阶段有点像守株待兔,但是却不能真的坐以待毙,等着天上掉馅饼,是需要很多策略的:

二、看房

1、全面掌握挂牌价和成交价。挂牌出售之前,务必要充分掌握该小区各种在售房源的挂牌价和成交价。主动打电话给中介或者到门店询问价格,最好在周围多找几家大品牌中介咨询。等和中介人员混熟了,最好让他帮你整理下,该小区或者同等小区近三个月的成交价格作为最核心的参考,因为挂牌价基本都是虚高的,只有成交价才是最核心的信息。掌握了这个,你心里才有底线。如果想尽快出售,那么选择一个比成交价高但是比其他挂牌价低点的价格挂牌,这样你的房子会有较高的性价比。

看房过程是需要眼力、体力和鉴别力的。是否能够买到满意的房子,基本上取决于你看过多少套房子。看房少于50套,不配买房,看房少于80套,不懂买房,看房超过100套,刚刚入行。

2、挂牌要做到全面开花。挂牌前先买一个新的专用手机号码,作为换房专用。和中介联系千万不能用自己的常用手机号,否则今后至少5年你将会收到不计其数的中介骚扰电话。挂牌要做到覆盖周边所有大品牌中介门店,小中介完全不需要挂。然后,自己拍好房子靓照,邮件发给中介人员,供他们上网挂牌。

1、首先另外购买一张电话卡,作为购房专用联系电话。必须杜绝用自己的常用电话和微信与中介联系,否则,你将永无安宁之日。

3、独家委托千万要慎重。独家委托意思就是,你和他家中介签独家协议,保证只在这家挂牌,而且房子只能由这家中介卖出去。这种情况是把双刃剑,这家中介会很卖力的去推销你的房子,但是,其他中介门店没有你的房源,导致覆盖面有限。即使其他中介带看成交了,中介费也要和独家中介平分,因此,其他中介积极性不高。而且,现在的独家协议已经变味了,拥有独家协议的中介会独揽大权,其他中介带看完房,所有有意向购买的客户都必须先通过独家中介,这样就会导致,独家中介会从中作梗,吃差价。

2、网上预约中介看房。现在买房,你可以不必每家中介门店都去实地拜访,二手房网站很多,虽然靠谱的不多,但是联系方式是绝对没问题的。你可以在网站上看到合适的房子,就直接电话联系中介,虽然这些房源70%都是假的,但是,你可以和中介人员说清楚你想购买的房子的要求,包括总价,小区,楼层,朝向和装修等。然后,让他们有合适房源联系你看房。

4、看房要选择合适的日期。看房切记千万不要中介一打电话就安排看房,今天一个,明天一个,上午一个,下午一个,这样成功概率会很低,而且,如果大家白天都上班那么也不方便安排看房,所以,要充分抓住看房人的心理,务必安排统一时间看房。这样就可以人为造成你的房子抢手热销的局面,给购房人压力,让他们赶快出手,手慢则无啊。你可以在接到中介电话后,安排到周末的统一时间段,比如,周六上午10点-10点30分,最好让看房人在外面排队,按照先来后到,每次放两组进来看房。只要你的房子没有大缺陷,价格不是特离谱,恭喜你,等着收定金吧。

一定要找大中介,他们操作相对正规,更加专业,合作的贷款银行较多,基本可以挑选到符合你要求的银行,一家银行不行再换一家,对下家有保障。小中介夫妻老婆店不要找,他们以租房为主,买卖不专业,会有隐患。接下来,最迟第二天就会有中介源源不断的约你看房了,恭喜你,可以开启你的看房之旅了。

5、看房要挑准时间。买房的至理名言就是每套房子都有缺陷,十全十美的房子根本不存在。只有你自己最清楚自己房子的缺陷在哪里,比如,采光不好,朝向不好,周围太吵,或者楼下的饭店有油烟味。那么,你就要选择一天中最能避免这些缺陷的时间来安排看房,朝向采光不好,就安排晚上,饭店有油烟就安排上午,周围有跳广场舞的就安排中午等等。这不属于欺骗,这叫扬长避短。

3、确保第一时间掌握新出房源的信息。你所找的中介数量不能太少,在你目标小区周围,通常不低于10人左右为好,同一门店不能找2个人,会引起矛盾,确保你找的这些中介人员不是同一门店就行。而且要与中介人员至少在表面上处成非常好的朋友关系,并且确保周边所有大中介门店都有你的“线人”。这样才能确保你能在第一时间掌握新出房源信息。

6、卖房之前少去看房。这点主要针对那些缺少经验的人,尤其是容易冲动的老人和女同志们。自己房子还没有挂牌或者没有人下定之前,尽量少看房,准确来说,可以看,看到有自己满意的房源就可以了,知道自己将来要置换成啥样的房子就可以了。不要一味地去看房。因为中介人员极度诱惑的言语会导致你失去正确的判断,从而将自己陷入到被动局面,失去主动权和谈判权。而且,假如你心仪的房子被人抢掉之后,你的心态会恶化,不理智就会占领你的大脑,你会埋怨自己的房子为啥这么久还卖不掉,你就会尽快打折处理掉你的房子。

房子没有十全十美,只有无限接近完美,由于信息不对称,使你错过了买到超高性价比的房子,是多么的痛心疾首啊。试想,你在看房过程中,听中介闲聊:昨天刚卖掉一套适合你的房子,或者前天有一套很适合你的房子刚出来2小时就被定了,这时你的感受如何?你是否也在苦恼为啥就买不到打折急售的房子呢,买不到性价比高的房子呢,原因很简单,这种房子信息都掌握在中介自己的手中,没等别人知道,就被关系户和他们熟悉的人抢掉了。这才是淘到便宜房子的唯一最有效途径。

7、拒绝中介的电话砍价。当你挂牌后,会有很多中介打电话过来,开始时,基本都是电话询问房子情况及价格,这时你要如实告知,而且自己房屋是否满五唯一,增值税和个税有否都要如实告知,之后就会有中介试探性的问你,“房价是否有下降空间”或者“我的客户看中你的房子了,就是觉得贵,能便宜多少”,这类问话一定要坚决回复:“没有空间”或者“看中再面谈”,千万不能在电话里和中介砍价,而且不能让价,因为这种电话都是在试探你的价格底线,根本没有人看中,如果你在电话里回答可以降5万,那么第二天又会有人问你能否再降价,等到真有客户看中后,下家就会在你已经降过价的基础上再次砍价,你将失去谈判筹码和主动权。换句话说,就是你已经将自己的底价全部提前告诉中介和下家了,当面谈时,你将无路可退。正确的做法就是,电话里不砍价,看中的再面谈,守住自己的底价,争取自己最大化利益。

4、坚持自己的选房标准。合格的中介人员只会向你夸大房子的优点,对缺点只字不提,切记不可被他们忽悠。虽说,十全十美的房子不会有,但是有些原则性的标准是必须要坚持的。比如,朝南、噪音、震动、顶层等。还有靠近高架和地铁轻轨的房子要注意,如果没有遮挡,那么噪音是首要问题,高架噪音是24小时不间断的,尤其下雨天,车轮碾压水声的噪音至少增加一倍,而且,楼层越高,噪音越大,因为,声音在向上传播的途中没有遮挡。另外,顶层住宅通常会有漏雨和隔热的问题,还有一种紧靠地铁线路的房子,在地铁开过的时候会有震动,这种房子通常是沿马路的,道路下刚好有地铁隧道,不管是多层还是高层都有可能有震动.

8、避免中介的恶意阻挠。如果你的房子已经被人看中了,或者已经在谈了,那么这期间还会有其他中介打电话过来,这时,你千万不能说已经卖了,有两点原因:1、你说有客户在谈了,那么,其他中介会频繁打你电话或者通过其他途径告诉你,你卖的便宜了,你吃亏了,他那里刚有个客户出价更高,企图阻挠你卖房,这也是中介之间竞争的惯用手法。2、如果你的房子刚收到定金,还没有签合同收首付,那么,也就是说还有违约的可能性,这时你告诉其他中介房子卖掉了,人家就不会继续帮你找客户了,万一你的房子下家违约了,卖不掉了,那又没人来看房,这就很尴尬了,还得从头来过。所以正确的做法就是,在你卖房子签完合同收到首付之后,再慢慢和其他中介透露出房子想涨价或者再看看有没有更合适的下家,等到过户交易完了,再昭告天下。

最好根据个人喜好,初步制定自己的选房硬指标和软指标。硬指标是自己完全不能接受和完全不适合自己的,比如刚才说的靠近变电站,有否电梯,有否高架,是否顶层等。软指标是房间格局、装修、小区环境、绿化等,硬指标是减分项,软指标是加分项。最好不要突破自己的硬指标。虽然我知道选房过程会眼花缭乱,但是还是要坚持自己的几项硬指标不能突破,因为硬指标无法更改,是无法挽回的,切不可贪图便宜,而软指标是可以通过装修美化避免的。

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5、守住自己的购房预算。置换需求的朋友通常资金有限,一般是卖房款加积蓄再加贷款来换购新房,资金都是算好的。在看房过程中要尽量看在自己预估房价内的房子,不要一味的听信中介人员忽悠,突破自己的预算,将自己置于被动局面。

三、签约交易

6、房子的好坏和是否抢手要靠自己评判,不能完全听信中介。很多买过房子的朋友都有这样的感受,就是刚看完一套房子,中介就开始游说:“现在这个行情你懂的,这种房子很抢手的,不出2天马上卖掉”或者“一会我的同事也会带2组客户过来看房,听说那个客户很有诚意要买的”,再或者“昨天我同事带看的客户很满意,今天想带家人过来复看下,晚上就下定了”。这些耳熟能详的说辞对一个买房经验不足的人来说,简直具有极大的蛊惑性,使他们丧失了对房子基本的判断。

1、价格谈判。当很有诚意的客户看中你的房子时,一定不会打电话来和你谈价格,一定是会相约到中介门店去面谈。相同的,如何你非常有诚意要尽快出售自己的房子,那么也要面谈,电话是不可能谈成功的。因为面谈时,双方才会诚意出价,而且非常客气,都会碍于面子,不会计较几万元的浮动。作为上家,对于价格只需要坚持一个词:“不让价”,即使你心里价位可以最多下浮10万,在整个谈判过程中也要保持一个强势姿态,你可以通过强调自己房子的各种优势和你也是置换刚需的角色,来表达不让价态度。

还有一种中介常用的伎俩,就是中介会将所有意向客户全部约在同一时间点来看同一套房子,人为造成非常火爆抢手的假象,对涉世不深的购房者来说,这个心理压力可想而知。所以,遇到类似的情况,千万不能慌张,要回家静下心来想清楚,这套房子不管是否真的抢手,是否真的明天就卖掉,它是否满足你的各项购房标准,是否有重大缺陷还没有发现,如果不满意,一定要慎重,切莫人云亦云,落入了中介的圈套。

因为,愿意将上家约出来谈的下家,心里已经接受了你挂牌的价格,只是希望在下定前的最后时刻,再谈下来一点,给自己争取点小小的利益和心里安慰而已。作为上家一定要抓住下家这个心态。简言之,就是你不降价他也要买的。而且中介会察言观色,在上家不让步的时候,中介一定是帮着上家谈判,促成这单生意的。如果实在碍于面子,或者不希望谈崩,可以适当略微下浮一点,表达诚意即可。就算是在房市不景气的时候,同样道理,没有哪个下家会将面谈当儿戏,都是抱着诚意来的。上家要做的就是坚持到最后,将自己的要求提完之后,让一次价就足以。

7、一定要了解清楚上家为啥卖房。买房子最大的风险就是两点,一是钱付了,没拿到房子;二是房子拿到了,是个凶宅。所以弄清楚为啥卖房极为重要。看房之前,要向中介了解清楚上家的情况,是年轻人还是老人,为啥卖房,是改善置换还是需要现金,是家庭矛盾还是子女分家,是移居它地还是移民海外,要做个初步了解,通常在上家挂牌的时候,合格的中介都会询问为啥卖房,是否置换等信息。在看房过程中,通常会遇到上家,那么在看完房子后,一定要和上家聊聊家常,最主要的目的就是问出他卖房的目的是啥,其实,通过聊天和对房子的查看,基本上可以了解清楚上家和房子的大体情况,虽然不能百分百确定房子是否有问题,但是可以大幅降低风险。

2、各项税费全部由下家承担。交易税费理论上是上下家各自承担的,但是现实中,大多数情况是全部由下家缴纳。在谈判中,上家必须在第一次面谈时就明确提出这点,没有商量的余地,而且要在定金协议和合同中明确。如果你卖掉的是一套满五唯一的小户型房子,那么税费只有中介费1%,如果需要缴纳增值税或者个税的,则会有几万至几十万的金额,这个价钱是没有哪个上家愿意承担的。而且,如果在卖房中承担了自己的税费,那么很可能在你买房时,也要承担你上家转嫁给你的税费,愿意承担双份税费的只有活雷锋了。

8、看房时要尽量当面挑毛病。在中介陪同下看房子时,当着中介的面,房子优点要少说,缺点要多说,这样中介会觉得你懂行,不好忽悠,而且在你看不中的情况下,中介可以很自然的理解你,并继续帮你找合适的房子,试想,你看完房子说的都是房子的好,没有缺点,那中介就会盯着你赶快下定了,你不喜欢他也不知道,还会怪你不诚心买房,随便看看呢,中介也没有积极性再帮您找房子了。

另外,上家的房子满五唯一个税是可以免征的,其中的“唯一”是在交易中心的税务窗口书面承诺的,即使这套不是上家的唯一住房,但是只要上家承诺唯一并签字,税务部门是不会查的。这个是公认的可以钻的法律空子,并且不会有任何后果需要承担。这里,你可以替下家做承诺,帮他节省1%或者2%的费用。当然,你也可以以此作为谈判筹码,要求下家做出相应的让步。此外,自己的房子是否存在遗产税和房产税,要提前咨询好,由于这两项金额巨大,让下家承担实属不合理,如果存在,那么必须提前和下家中介说明,刻意隐瞒会惹上官司。

另外一点更为重要,如果房子看的不错,基本满意的前提下,如果上家在场,那么必须当上家的面,客气的挑出房子的诸多问题和缺陷,并表示不是特别满意,再回去考虑下,这样做是为今后的砍价做准备。千万不能当上家的面,夸赞他的房子好,否则,就等着跳价吧。

3、尽最大可能提前所有时间节点。上家就要有上家的姿态,要把控全局,掌握节奏,让中介和下家都要按照自己的要求来完成整个程序。这其中最重要的一点就是:时间。上家除了价格,最关心的就是时间。要保证最快签约,最快拿到首付,最快交易,最快收到银行放款。只有这样,才能为自己买房争取到主动性。

9、遇到跳价的房子切不可跟进。跳价通常发生在房价上涨过快的时期,上家担心房子卖便宜了,想卖在自认为的最高点。这种上家根本不诚心卖房子,或者说可卖可不卖,他的目的就是试探行情,没有最高只有更高。而且与这种上家合作最危险,只要有人出价高一点,他随时会违约,根本没有做人的诚信可言。所以,碰到恶意多次跳价的房子千万不要追涨,更不敢买。相反的,如果是由于购买人太多而导致上家跳价的房子,可以结合该上家过往表现综合考虑。

4、产证要留到网签时再交给中介。通常情况下,上下家在中介店里签署完定金协议之后,上家收定金,中介会要求将上家的产证压在中介方,以免上家一房多卖。但是,作为上家,就要保护自己的利益,产证在你手里,你会有更大的发言权,你要求在网签收首付时再交产证,这样可以逼迫下家尽早来网签,尽快准备首付款。而且,在你只收到5万10万小定金的前提下,就将产证交出,万一有人出更高价买你房子呢,万一下家违约呢,主动权要掌握在自己手里,才能保证自己的利益。当然我不鼓励上家跳价,但是难保证所有的上家都像我这么正直啊。

10、买与卖选择同一家中介可得更多实惠。如果你卖房找的中介,你感觉比较靠谱,比较专业,整个过程还比较顺利,同时,你换购的房子正好也在同一板块内,那么,建议你可以在买房时也找同一家中介。如果,你在别家中介看到满意的房子,也可以询问这家中介是否有这个房源,只要不是独家通常都会有的,那么,你就可以低调的与他合作了,这也是他求之不得的,生意送上门哪有不做之理。这种行为切记低调,以免引起矛盾,且要告诉带看中介你不喜欢这套房子不打算购买。

5、注销抵押要尽早办理。如果你要卖的房子还有贷款在还,那么,在网签后要立刻开始办理提前还款,在取得结清证明后,还需到交易中心办理注销抵押,之后房产才可以交易过户。由于银行提前还款都需要预约,而且时间较长,所以可以提前到收到定金后就开始预约还款,以免因为上家自己的问题耽误了过户时间。

找同一家中介有三大好处:一是免去了换一家不靠谱中介带来的不可控风险;二是这家中介会更加卖命的帮你找房源,帮你和房东砍价,帮你了解房子的过往情况,帮你在签署合同时争取更多的利益,因为,他们已经当你是老顾客,老朋友了;三是你可以要求中介费打折优惠,作为给他们这单生意的交换条件。

6、交房时间要延后。置换家庭所要面临的共同问题就是,房子卖掉了,但是买的房子还没有交房,这就要涉及到搬家,即使你还有另外的房子,也存在搬家的烦恼。而且,大多数买二手房的朋友都是计划装修的,装修最少3个月,散味道至少3个月,卖房交房和买房交房的时间差至少也要1-2个月,这样就是7-8个月的时间。

11、一定要选择不同时间再次看房。对于比较中意的房子,即将纳入最后抉择之前,一定要选择一个与上次不同的时间来看一次房。可以和中介说配偶或者老人想再来看次房子。但是这次看房的关键是看采光,噪音,小区环境和安保设施等。因为第一次看房重点是放在房屋内部格局和楼层装修上,第二次则要放在白天采光如何,白天晚上噪音如何,小区下班后停车如何,夜晚门卫安保如何,楼下是否有变电站垃圾站等重大负面设施等等。只看一次房就出手的要么是老土地,要么就是小白。

所以,在一开始谈价格的时候,就要将这个问题抛给下家,在新产证出来,收到贷款后,交房日期延迟7-8个月,通常在第一次谈判时,下家更在意的是价格,而不是啥时能交房,只要价格合适,不会反对的。如果反对,你可以将延迟交房当做自己的筹码,比如,适当的下浮总价,以示诚意,以此要求下家答应延迟交房。或者提出下家交房尾款可以多留一些,2万尾款变5万,5万尾款变10万,这样下家会感觉更合理。即使退一步讲,就算下家不同意,那么你也可以以低于市场价很多的价格续租7-8个月,即免去了搬家的烦恼,又节省了房租开支。

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