永利皇宫登录网址:超越八分之四小区近一年普跌10,二胎影响初现

“破13万,杭州学军学区房挂牌价,又创今年新高了!”

又到一年公办小学报名季。

近日,这套位于文二新村的天价学区房,被大量中介集体刷屏,更让各位宝爸宝妈,心底一紧。

在杭州楼市,学区房是永恒的话题,无论二手房市场如何波动,拥有优质学区资源的小区一直是购房者关注的热点,其价格也坚如磐石、稳中有升。

实际上,在杭州学区房历史上,这个价格远非第一,何况还是挂牌价。而且,最近三年来,学军学区房最高成交价,走出了一条冲高回落的曲线。

每年的三四月份,都是学区房的成交高峰。不过今年,随着摇号细则的实施,以及前些年二胎政策全面放开后的后续效果,杭州学区房市场悄然出现了一些新变化。

2017年10月底,文二新村一套29.58㎡的房子,以总价300万成交,成为杭州首个单价突破10万/㎡的学区房;

房东惜售,成交量同比前两年有所下滑

2018年6月中旬,仍诞生于文二新村,产证面积19.84㎡,总价300万,折合单价151210元/㎡,刷新学区房单价最高纪录。

学军小学求智巷校区的学区房,是杭州所有学区房中的大热门,无数家长都梦想拥有一套这里的房子。然而,尽管学军本部学区房属于“皇帝的女儿不愁嫁”,但是从多家二手中介门店反馈的情况来看,今年的金三银四,学区房成交量同比2016年和2017年有所下滑。

但在透明售房网好找房数据中可以发现,今年已成交学区房中,单价最贵的,仅102626元/㎡,面积约37.32,也是文二新村。

豪世华邦博库店店长洪波,平时打交道的主要就是十三中教育集团对口的四大知名小学(学军小学求智巷校区、文三街小学、文一街小学文一校区、行知小学)的学区房。他说今年有个很直观的感受,就是这一片区三四月份的学区房成交量比较平淡,不像前两年那么火热。

年后市场回温,每年三四月,也是家长们筹备学区房的传统旺季,为什么学区房价没有明显起色?

“2016年和2017年,这一片区的学区房成交量都在300套左右;即使是行情还没有起来的2015年三四月份,成交量也有200套左右。而今年还不到200套。”

本周二,层楼走访了西湖区最具代表性的学军求智校区、文三街小学、文一街小学、行知小学等几大名校学区房,带回了学区房市场的最新情况。

我爱我家求智巷店(主要打交道的是学军本部、文三街小学、文一街小学学区房)的李经理也有同感,她说,就他们店所涉及的这三大学区房的市场成交量来看,今年4月份成交了60套左右,而在去年4月份这个数据肯定远远超过60套。

PART 1

成交量同比下滑的情况,不仅仅出现在学军本部及周围的学区房。城东的采荷一小和采荷二小学区房,也同样如此。豪世华邦采荷店店长宋云龙说,像采荷一小的学区房,前两年3月份的月成交量都在90套左右,而今年3月份只有60多套。

一早,我便出发来到文二路,此前联络了中介朋友,她早早便在门店等待。

分析原因,一来是今年过年比较晚,元宵节回来已是3月上旬,这在一定程度上影响了3月份的成交量;二来摇号政策出来后,导致一部分原本打算卖房置换的房东开始犹豫惜售,虽然挂牌量没有明显减少,但其中诚心卖的房源却不多。

“这段时间来看学区房的人非常非常多,也不乏刚结婚的小年轻,毕竟去年的招生状况大家也都看到了,学区房是要早点准备起来。”中介小姐姐非常忙碌,一边回着客户信息,一边对我说。

裘先生在2015年以不到100万元入手了一套20多平方米的文一街小学学区房。当时的想法是万一以后儿子进不了民办小学,至少还有一套公办学区房“打底”。这两年,随着二手房大涨,这套文一街小学学区房也涨势可观。今年儿子如愿考进了民办小学,夫妻俩商量要不要把文一街小学学区房趁高位卖掉。不过顾虑到这套房子卖掉后如果再买房改善就需要去摇号了,夫妻俩又感觉很头大。最后,决定先继续持有出租再说。

目前,在西湖区,最受欢迎的还是学军求智校区。因此,学军的学区房,也是片区内最贵的。而签约量最大、最热门的是50多㎡小套户型,成交均价约85000元/㎡。

学区房成交价仍在上涨,但涨幅减缓

买学区房,十个有八个点名要学军,毕竟全国都排得上号。”

杭州的学区房价格,在2016年和2017年都有一波显著的涨幅。

在中介朋友带领下,我实地看了几套房。

2016年3月那会儿,学军本部学区房中,下宁巷挂牌单价还在4.5万~5万元/平方米,求智巷的挂牌价也普遍在4.8万元/平方米;相对比较新的崇文公寓和文锦苑,单价基本稳定在5万~5.5万元/平方米。

一套位于日晖新村的约37.6㎡的房源,面积非常小,三口之家住住也很勉强。挂牌价格430万左右,单价114331元/㎡。

但是到了2016年10月,一套下宁巷小区28平方米左右的小户型,以230万元总价成交,折算下来单价达到了83123元/平方米。

自去年8月挂牌以来,这套房源看的人不在少数,但却一直没卖出

今年,学区房的价格仍在上涨。目前,学军本部学区房中,离学校比较近的几个小区,如下宁巷、求智巷、文二新村,50~70平方米的房源挂牌价在8万~9万元/平方米;离学校稍微远一点的西溪河东、马塍路,挂牌价在7.5万~8万元/平方米。

这样的小面积房源均价虽高,但有一个优势就是总价低,即使住人不方便,挂个学籍租出去,也是不错的选择。这套房的房东也是这么操作的。

几位中介经纪人都表示,今年学区房价格年后比起年前普遍涨了5000元/平方米上下,不过相比前两年势头有所减缓(去年平均涨1万~2万元/平方米)。

第二套中介极推的房源,位于马塍路34号,建筑面积稍微大点,约59.3㎡,总价480万,均价80999元/㎡。

对于今年接下来的走势,洪波认为学区房再继续大涨的可能性不大,毕竟眼下文教区一带的学区房价格确实已经到达了一个高位,而现在的趋势是学区资源日益丰富,有很多分校可以选择,家长们会酌情选择性价比更高、年代更新的学区房。

“这套房源均价低于市场价,性价比很高,像这样的户型、面积段,均价基本在8万5往上。”

宋云龙说,像采荷一带的学区房,主力户型在60~70平方米,这意味着采荷学区房入门门槛已经基本在300万元这个台阶。

就连那套疯传的13万房源,我也在中介那里打听到了。

面对当前高企的学区房价格,不少购房者也踌躇了。

“那个均价13万的房源,确实是学军学区房,单价全网最高,但那是非常难遇的小套房源,面积只有25.6㎡,总价350万。”

李经理说,去年的时候,有学区需求的家长买起学区房来出手还是很果断的,对于价格后续涨势都比较有信心,而今年就感受到不少意向客户心态犹豫了。“现在学区房价格高,普通购房者买起来有点吃力,对于房价的后市也比较难判断。”

跟中介打听后得知,这套房源位于文二新村,因为房东不愿签署相关协议,并没有在外网挂出,因此在各大中介网站上,我们也看不到它的信息。

特别明显的例子就是文锦苑,以前基本上每月都会成交一两套,但近半年来成交很少。因为文锦苑的主流户型在120平方米上下,总价超过1000万元,“客户说,房子看看确实很好,但就是很难下手。”

中介小姐姐向我透露,这套房源不太靠谱。虽说面积小、总价低,但学籍处于占用状态,而且,房东的小孩,还是个一年生。

二胎影响初现,学区房转手年限延长

这意味着购房者要有充足的时间等待学位空置,而5年的时间,对于购房者来说,不确定因素太多。因此,这样的房子,恐怕有价无市,非常难卖。

2016年,二胎政策全面放开后,就有不少业内人士预言这会给二手学区房带来影响。如今,影响开始初步显露。

PART 2

洪波说,从他这些年接触的学区房客户来看,主要有三类情况。一类是像前文的裘先生那样,目标是孩子读民办小学,但为了保险起见会提前2年买一套小户型学区房,一旦孩子上了民办小学,很快就抛售;一类是等到孩子上了公办小学读到两三年级左右抛售;还有一类是孩子读完6年小学升了初中,才出售,转手年限在8年以上。

一路之隔的文一街学区房,又如何呢?

这是之前独生子女时代比较典型的学区房转手年限。但二胎放开后,家长们在出售学区房时有了不同考虑。

近几年来,文一街招生情况都是“爆表”中的典型。像今年,落户时间必须达到3年半,才能稳打稳地入学,这也让周边学区房格外沸腾。

豪世华邦资深学区房经纪人陶静波今年以来已经碰到过好几次这样的例子——有些一直挂牌在卖的学区房房东,突然表示不卖了,问原因,说是家里有二胎了;还有一些老一辈名下的老破小学区房,原本在卖,也是忽然说不卖了,一问,又是家里小一辈二胎了……“以前,一套学区房的转手年限通常在6~10年,现在二胎逐渐普遍之后,转手年限可能还要再加三四年左右。”

比起学军,文一街学区房确实便宜太多了。据中介透露,文一街学区房,今年成交均价才58000-59000。

李经理说,她也感受到二胎放开的影响了。“现在买学区房的客户年龄两极化,有不少70后客户赶着最后的尾巴生二胎,挺着大肚子就来看房买房了;也有很多90后未雨绸缪,提前三四年就来买学区房了。”

在学军买小套的钱,完全可以在文一街买70㎡的房子,住着也舒服。”

90后们提前买学区房,大多是因为这两年公办小学一表生爆表,不少购房者担心即使咬咬牙高价买了房子,最后孩子还是上不了名校面临被调剂的风险。

中介主推一套位于保俶北路的房源,约77.7㎡三室,总价440万,中间楼层,均价约56606元/㎡,这是均价最低的一套了。

上个月公布的2018杭州市区学区划分以及各街道的初步摸底情况显示,几大知名公办小学全面爆表——

目前挂牌房源中总价最低的,挂牌总价才292万,约49㎡的两室一厅,均价算下来59591元/㎡。

采荷街道常住户籍适龄儿童人数超出学校招生计划300余人,采荷一小、采荷二小一表生继续面临大幅度调配;

我们看的这些房源,都是近期调低过价格的。诚心卖房的房东,会愿意根据市场行情来调价格。根据我们的经验,学区房的好行情就在上半年,好房子基本上半年也都卖掉了。”

西湖区根据预测情况,文一街小学、学军本部、文三街小学、星洲小学、翠苑一小文华校区等学校的学龄儿童户籍生人数超过学校招生计划数较多;其中学军本部2018年户籍生达到10个班,而学校最多只能容纳7个班,这就意味着很多学生要面临调剂,而现在还不断有人在买房落户,2019年、2020年的户籍生也已经超过了招生能力。

从中介那里获悉,她挑选的房源都是近期调价的,降价幅度5-10万不等。她还意味深长的提了一句:“要是遇上诚心的买家,价格还有可谈的余地,再便宜个5万、10万,也不是什么大问题。”

上城区的胜利小学、天地实验小学、胜利实验学校和凤凰小学,滨江区的江南实验学校教育集团、闻涛小学、滨文小学、彩虹城小学、钱塘实验小学等,今年都存在户籍生超过了招生数的情况。

而文三街学区房又要比文一街上一个层次,近期50㎡的小户型,最高挂牌价格达75000元/㎡。

在各大学校一表生全面爆表的情况下,不少学校不得不提高对入户年限的要求。公开资料显示,以前提前2年入户学区房,基本可以保证入学,但现在很多学校提高到3年,胜利小学去年入学的新生户籍年限更是达到了三年零两个月以上。

我看了一套位于沈塘新村的房源,户型建筑面积约53㎡,实木装修,挂牌总价400万,单价就在75000左右。

(原题:《二胎影响初现,学区房转手年限延长》)

文三新村则要稍微便宜些,一套2室1厅房源,建筑面积约56.7㎡,挂牌总价390万,均价68831元/㎡。这还是因为装修不错,同小区装修简陋的相似房源,基本只卖得到63834元/㎡。

行知小学的学区房均价,则更低一些。中介推荐的性价比小区,如师苑新村,均价基本在61050元/㎡上下。

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