房地产财税制度改革系列之一,房地产税离落地还有多远

据央视新闻6月16日报道:全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。据自然资源部消息:最新调查统计显示,目前全国335个地市、2853个县区共设立3001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口,8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务,基本能满足群众办事需求。

房地产税落地还有多远

   
点评:我国不动产统一登记制度包括登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”,目前已全部实现。2017年前三项已基本实现,第四项信息平台统一国土资源部原预计2017年底实现,工作进展略晚于预期时间表。

不动产登记是房地产长效调控机制的最基础内容,而税收问题要根据税法有关要求,依税收法定原则,由国家依法决定。因而不等于说有了不动产登记就会收房地产税,两者没有直接因果关系。同样,不动产登记制度并不是打压房价为目的,房价由供求关系、预期等因素决定,与不动产登记也没有直接因果关系。

   
不动产统一登记是把原来分散在不同部门的登记整合在同一体系下,适用范围包括集体土地所有权、国有建设用地使用权及房屋所有权、宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物构筑物所有权、土地承包经营权、海域使用权、地役权、抵押权等。

不动产登记来了,房地产税全面开征还会远吗?

   
按自然资源部调查统计数据,目前的不动产登记件数应主要以增量与存量交易市场的不动产权利为主,更大范围的不动产存量市场数据尚未表明已全部登录进不动产统一登记平台。此次全面联网标志着不动产统一登记体系进入到全面运行阶段,后续存量数据登记有望加快,同时将为房地产税征收做好准备,完成理清税基的重要步骤
就立法程序与时间进度而言,房产税并未明确进入2018年立法工作计划,后续仍需等待常委会初次审议的进度以把握立法进度。在全国人大常委会公布的2018年立法工作计划中,房地产税被列入“预备审议”项目,在预备审议项目之前,有继续审议的法律案、初次审议的法律案,这两类立法项目的审议均有相对确定的时间表,优先级高于预备审议项目。另外据全国人大会议发言人张业遂表示:目前正在加快进行起草完善房地产税法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

近日,北京市16个区县正式实施不动产统一登记制度,开始下发新的产权证书。在此之前,广州、青岛、徐州、南宁、义乌等30多个城市已经实现了统一登记。按照不动产登记联席会议的部署,今年年底全部市县要完成职责机构整合。

   
我们认为征收房地产税有助于使地方财权、事权相匹配,令房价与税收形成良性循环。目前房产税尚未对住宅开征,仅在上海、重庆小范围试点。从目前的税种来看,大额以及流动性强的税种为中央税,地税中大额的归省级政府,所以事实上归属于市县的地税金额较小,造成财权与事权不匹配。因此开征房产税有助于地方财权扩大同时降低对土地财政的依赖,将房产税用于城市公共服务的提升,有利于提升纳税人的生活质量与住房价值,令房价与税收形成良性循环。

各地不动产登记工作的展开,总是被市场与房地产税联系起来。从2003年开始研究物业税,经过6年时间多地“空转”试点,按评估值征税的技术相对成型;再加上不动产登记带来的基础数据信息,房地产税开征的条件日趋成熟。

   
投资建议:随着房地产非周期化的持续调控,我们认为房地产市场将保持平稳运行,房地产税的出台将增加空置房源的持有成本,达到鼓励出租、“房住不炒”的目的,有助于房地产长效机制的推进。长期看,行业集中度提升与龙头房企基本面向好的趋势不改。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企,一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势,主推:保利地产,招商蛇口,万科A;二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈,成长性较强且融资渠道顺畅,推荐:新城控股,蓝光发展,阳光城,荣盛发展。同时看好租赁政策落地,关注ABS
及REITS 制度后续推进,建议关注:光大嘉宝,世联行。

有乐观者指出,财税改革是全面深化改革重要一环,房地产税应能在“十三五”期间落地。不过,受立法程序所限,该法最快通过也要到2017年。

不动产登记提速

11月6日,北京市国土资源局、住房和城乡建设委员会联合发布了《关于整合本市不动产登记职责的通知》,规定自2015年11月9日起,北京启用不动产登记簿证,即日起受理的不动产登记申请,将按照不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。《通知》规定,居民原有的“老房本”依然有效。

据记者了解,《不动产登记暂行条例》自今年3月1日正式落地实施开始,便已有青岛、厦门、广州、深圳等多个城市先于北京市启动了不动产登记制度,并发出了不动产权证书。南京、大连、沈阳等城市也在积极推进中。

按照国土资源部公布的不动产登记时间表,2015年将健全配套制度;2016年全面形成制度体系;2017年实现信息共享,依法公开查询。

易居智库研究总监严跃认为,不动产登记制度并不是为了打压房价或拥有其他目的,而是为了理顺现在各类不动产的权属关系。该项政策的实施,将对明晰和保护产权、便利和保障交易产生重要作用,也是为后续住房长效机制的建立所进行的基本工作,长远意义大于短期意义。

“这项法规对大众心理影响很大,很多人惊呼‘狼来了’。贪官们在想:登记会不会成为反腐工具?买房者在想:是不是为房地产税征铺路?卖房者在想:房价会下降?要不要早卖?”北京师范大学管理学院教授董藩一语道出了权利人心中的疑惑。

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