【永利皇宫登录网址】东京类商品房出卖重出江湖,香港存量旅社式公寓成

转向租赁住房谋变

“哥,上海市区地铁口不限购的商住公寓,价格实惠,你考虑么?”

对此,同策研究院总监张宏伟认为,从投资拿地的角度来看,开发商原来类住宅销售的思维不可再有,要按照商办地块本身具备什么样产业价值的角度,用运营的思维考量去拿地,一旦地块拿下,地块的单位面积、自持面积等要求也就既定,销售对象也就锁定。对于自持部分来讲,既然产权也就是所有权无法销售,那么,可以考虑所有权、经营权、使用权分离销售,将经营权和使用权卖给有运营能力的平台或公司,或许是解决自持问题的一个办法。

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该项目是2017年上海点名进行类住宅整改的项目之一,开发商由于在二次装修中存在违规插层、分隔厨卫的违法建设行为而被立案查处,经闵行区规土局责令整改,建设单位与部分购房人解除了购房合同,并对违法建设进行了部分整改。因未完全整改,闵行区规土局对上海通盈置业有限公司处以没收违法收入2968万元、罚款56万元的行政处罚。

6月3日,闵行区再出重拳整治,一份《关于规范办公项目销售管理的通知》显示,以6月3日为界,办公房单元小于150平方米的只能售于企业,大于150平方米的可以售于个人,别墅、联列等独门独院的办公楼只能售于企业。

让人疑惑的是,6月25日,记者来到上海市闵行浦江镇浦星公路1919弄的绿地峰尚汇看到,3号楼7层的20余套房源均已有人入住,其中一户还被用作某品牌青年旅社对外出租居住。在房屋中介人员的介绍下,记者走访一位业主家中,该位业主介绍,自房屋交付之后,已入住一年多,由于小孩无法登记入学,只得将房子转售。

在记者的再三追问下,中介人员神秘地说:“当年酒店公寓管得严,房子先卖给了一批人,现在再卖出来。不过你放心,税费都和一手房一样,你只需要出3个点契税,其他的都不用操心。”

类住宅所用的土地,并非住宅用地,而是使用权只有40年或50年的商业办公用或工业用地。在经过上一轮集中整治之后,依然存在一定的问题。

实探:酒店式公寓“一手尾盘”

6月28日,松江区住房保障房屋管理局市场监管科回应表示,经过现场调查核实后发现,钰丰商都项目的确存在销售类住宅的行为,部门负责人已责令开发商停止销售并进行整改。

严跃进指出:“类住宅项目由开发商自持,收益其实不好,所以会有出售的做法。此前包括广州,也有类似‘松绑’的做法,本质上还是因为很多商住两用房的去库存压力比较大,所以会有松动。当然如果政策不松动,而开发商私下交易,那么后续房产交易的风险是会放大的,甚至可能会被认定为违法建筑。”

“现在还是有商办楼作一手住宅进行销售的情况。”6月25日,在闵行区住房保障和房屋管理局二楼的房地产管理科,一名工作人员对记者如是说道,“房管部门一直持续对类住宅项目进行监管,自6月3日的通知下发之后,以150平方米为界限,小面积商办项目不允许销售给个人。”

这些所谓的酒店式公寓中,部分房源已经接通燃气,使用功能与住宅几乎相同。他一再强调,全部一手房源,客户跟开发商直接交易、房款打入开发商账户。

在上海对住宅项目严格限购之后,与“酒店式公寓”“LOFT”“SOHO公寓”类似的楼盘广告成为购房人和投资者关注的一个方向。开发单位为了规避风险,将依法批准的商业、办公建设用地,通过住宅化的设计和营销推广对外销售,因此被称为“类住宅”项目。

对于某些有违规插层、接通燃气及上下水的“酒店式公寓”是否会被限制交易,上海购房热线表示,这需要实际办理时去具体所在区县的窗口询问,看他们怎么说。

6月25日,该项目售楼处的工作人员介绍,小区正在对外出售在售户型建面约63~73平方米,均价约27000元/平方米,小区有600余户入住。从正在装修的两房、三房户型的房源来看,房间里的插层已经搭建完毕,在进行室内设计,一楼的厨房和卫生间刚完工。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为,此类房屋必须先恢复原状,才能进行销售。对买家来说,是以二手房方式进行交易的,在这一过程中,主管部门应当对其性质进行鉴定。如果没有被相关部门查出来,就等于是“混”过去了。

6月3日,闵行区商业办公项目整治办与闵行区住房保障和房屋管理局向各家房地产开发商再次发布《关于规范办公项目销售管理的通知》。《通知》指出,办公项目按层销售,但已分割无法按层销售需按单元销售的以150平方米为区分标准。

《意见》明确,对“已售未交付入住”项目,未来将按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

上海市住建委副主任马韧曾指出,类住宅清理整顿工作涉及的情况比较复杂,对于整个已经交付入住的商办项目在记录好后,转让过程中对该类产品进行明示,告知“接盘者”是一个改变了功能用途的产品,本身存在瑕疵的。对目前还没有进入市场,正在建设过程中的,严格按照现有的系列规定整改,恢复到原始的批准用途。

早已完成销售的项目,为何还有“一手尾盘”?

早在整顿行动开展之初,上海市即制定相关对策帮助开发商转型运营,对在建设中已经形成销售,但并没有交付入住的,上海市明确要求按照规定整改。如果整改完毕,剩余房源开发企业可以销售,鼓励出租。

“一手酒店式公寓,过户肯定没问题,大开发商!”

对于钰丰商都项目销售类住宅的情况,松江住房保障房屋管理局市场监管科表示,已责令上海龙彬置业有限公司停止销售并进行整改,同时对发布钰丰商都类住宅房源销售信息的公司进行调查。

在绿地公园广场的几栋酒店式公寓内,记者见到各类公司、美甲店、儿童培训机构,但也有居民入住。

不过,《中国经营报》记者连日走访调查闵行区绿地峰尚汇、万乐城以及松江区钰丰商都等项目了解到,此前受到监管部门点名整改的商办项目,大多还保留了插层等违规建筑,连通水电和燃气用作居民住房,未销售完的商办项目仍然打着“不限购、低总价、燃气入户”的宣传标语对外开展销售。

记者近日接连收到类似推销电话,而上海住建委早已停止审批“公寓式办公项目”,并规定商业办公项目交付使用前,相关部门要再次联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付及办理房屋交易登记手续。

商办项目违规改建成住宅公寓进行销售,上海早在两年前便开展过清理整顿行动,强制暂停类住宅项目140余个,绿地、龙湖、华侨城和宝龙等多家知名房企的项目遭受销售停滞。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“整栋进行打包交易,然后再转手,其实是一种所谓‘漂白’的技术,即回避一手房监管。这种情况后续也需要积极管控,防范各类打擦边球的做法出现。”

该份《通知》规定,办公房单元小于150平方米的,开发企业在办理销售时,企业需出具承诺书明确只售于企业。已经在销售的办公项目房地产开发公司亦只能售于企业,交易中心将在不动产登记信息系统中办理限制购买对象的文件备案登记。办公房单元大于等于150平方米的可以售于个人。办公项目按项目或按幢销售给企业的,如购房企业再行按单元分割销售的,按上述要求办理,开发企业只售于企业的承诺书应作为合同附件。

“从当前上海的做法来看,核心内容就是不允许商办项目和居住功能挂钩,当然二手房本身更为复杂。从监管角度看,对于存量项目需要稳妥处理。后续新增供地中,尤其是商业办公用地中,要谨防拿地时就有各类私下改规划的做法。”严跃进表示。

在闵行区莲花南路3999号万乐城一套8楼的房源里,内部经过简单装修,搭建有插层,在面积约56平方米的情况下,装修达到四个房间,该套房源的业主对外转售价格达到240万元。

绿地公园广场 每经记者 刘柏 摄

日前,上海地产集团旗下租赁住房运营服务品牌“城方”对外宣布,“城方活力社区·城寓江月路店”入市,将提供1080套集中式租赁房源。据了解,“城方活力社区·城寓江月路店”是上海首例商业办公产品转型为租赁住房的落地项目,也是闵行区存量资产盘活改造为租赁住房的重要样本。该社区提供33~58平方米的不同户型租赁房源。

而在上海其他区县,打擦边球的案例不在少数。

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