股权型REITs问世尚需时日,保本基金接档发行

  ◎每经记者 陆慧婧

  不过,股权型REITs公开发行仍面临诸多障碍。“没有与之匹配的交易场所是制约公募股权型REITs发展的重要原因。”上述接近鹏华前海万科REITs的人士分析指出,银行间市场资金量充足,不过是以固定收益类产品为主导;而在沪深两市发行,则需要担心会分流股市资金。“REITs是个长期限品种,不能公开发行将影响此类产品的规模增长。”上述人士称。

  债基的发行同样不乐观,中欧基金[微博]9月26日的公告显示,中欧兴利债券基金募集规模为2.03亿元。此外,9月21日成立的景顺长城景颐增利债券基金首发规模只有5.55亿元,但这在8月以来成立的债基中已可跻身前三。事实上,8月以来成立的7只债基合计募资仅有27.9亿元,平均规模只有3.99亿元。

  据了解,鹏华前海万科REITs侧重债权性质,发行规模上限为30亿,投资位于深圳前海的万科企业公馆,以项目未来8年的租金收益权作为产品收益。

  从单只基金看,仅汇添富民营新动力股票基金首发规模突破10亿元大关,成立规模达18.56亿元。而安信新常态股票、工银新蓝筹股票和中银互联网+股票等三只基金分别仅募集2.25亿元、2.30亿元和2.39亿元。此外,诺安先进制造股票基金、上投摩根新兴服务股票基金、万家品质生活股票基金等多只基金成立规模也在2亿元附近。

  华宝证券研究表明,REITs产品以租金收入为主,而且一般都规定收入的主要部分(90%以上)用于分红,因此相对于其他金融产品,REITs的收益和分红都比较稳定。同时,REITs又具有一定的成长性,这主要表现在两个方面:一是随着社会经济发展,物业租金收入会有所提高;二是持有物业的公允价值的增加。

  此外,鹏华基金也跳出传统的债券基金框架,于近期发行了首只公募REITs——鹏华前海万科REITs。由于突破了传统的固定收益领域,鹏华前海万科REITs募集规模达29.99亿元。鹏华前海万科REITs在10年存续期内采用封闭式运作方式,基金成立后,场内份额可在深交所[微博]上市交易,给持有人提供流动性便利。

  据《21世纪经济报道》5月中旬报道,前海企业公馆可租面积为5.5万平方米,目前每月每平方米收益为250元,出租率已达到100%,作为一只封闭式混合型公募REITs,预期投资回报率达8%,与香港上市REITs约7%的收益率接近。

  基金发行遇冷

  资料显示,REITs是房地产证券化的重要手段,通过将个人及机构投资者的资金募集起来,购买能够产生稳定现金流的不动产实体,构建一个具有相当规模的不动产组合并进行适当的管理,为投资者提供长期稳定的回报。其特点有三:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值;2、收益的大部分将用于发放分红;3、长期回报率较高且与股市、债市的相关性较低。

  对于基金发行现状,深圳一家基金公司市场部人士表示,现在股市低迷,债市尽管有大量资金涌入,但是各基金公司的债券基金产品线已经布齐,不会像股市红火时那样跟随热点布局主题基金,加上此前股市大跌,渠道客户损失惨重,新基金发行陷入低谷,只有保本基金能够勉强接档。了解更多理财信息,请登录微信公众号:“火山财富”huoshan5188。

  作为创新型产品,前海万科REITs的投资门槛要高于普通的股票或债券基金,其首次认购金额最低为10万元,二级市场最小买入单位为1万份。

  值得一提的是,《每日经济新闻》记者注意到,股市大跌之后,国内量化交易投资受限,不少基金子公司通过QFLP(合格境外有限合伙人)渠道投资海外另类投资基金。比如,专注于另类投资市场的橡树资本,投资领域包括困境债务、公司债(包括高收益债权和优先贷款)、私募股权控股投资、可转换证券、房地产、其他上市股票和基础设施投资,目前管理规模已高达1030亿美元。嘉实基金子公司7月发行成立的橡树全球困境机会基金专项资产管理计划,试图通过海外基金突破国内市场资产配置荒局面并寻找投资机会。 

  REITs潜力广阔

  资产配置荒之下,资产管理机构应对策略出现分化。比如,公募基金在新基金发行进入冰点后,部分公司推出了保本基金以接档发行。而基金子公司则凭借投资领域灵活的优势,开始在房地产REITs市场、海外基金市场寻找新的投资机会。

  REITs自讨论之初(2009年),分别由银监会、证监会[微博]主导两套方案。根据最初设想,银监会的方案是以债权型产品的方式筹备REITs,发行受益凭证,地产公司继续持有标的地产所有权,产品在银行间市场交易,主要参与者是机构投资者。而证监会的方案则是将物业所有权转移到REITs名下并分割出让,地产公司与公众投资者一样,通过持有REITs间接拥有物业所有权,REITs在交易所公开交易。

  在此形势下,保本基金承担起了基金公司发行冲量的重任。9月10日成立的华安新乐享保本混合基金首发规模达29.9亿,8月26日成立的国投瑞银进宝保本基金发行规模高达40.29亿,成为新基金发行中为数不多的亮点。

  值得一提的是,上海一位研究REITs的基金公司专户人士分析指出,鹏华前海万科REITs并不涉及股权投资,投资者只需考虑标的资产的租金回收能力,未来(该产品)在二级市场上交易,也更类似于此前的封闭式债券基金。

  数据显示,自今年8月以来,新基金发行节奏放缓、募集规模也同时创出年内低点。同花顺iFinD数据显示,9月份新基金成立数只有4只。《每日经济新闻》记者注意到,近期成立的股票型基金,首发规模普遍在10亿元以下。比如,国泰基金[微博]近期发布的公告显示,公司旗下的国泰央企改革股票基金于9月1日成立,首发规模仅2.8亿元。8月以来成立的14只股票型基金共募集64.63亿元,平均成立规模只有4.62亿元,首发规模继续在历史低位徘徊。

  《每日经济新闻》记者注意到,股权型REITs在私募基金领域早有尝试。证监会去年批复的中信启航专项资产管理计划就是中信证券全资子公司中信金石基金,以不低于50.4亿元的价格,接收持有北京、深圳两地中信证券大厦房地产产权的两家全资子公司的全部股权,并就此展开不动产证券化业务。

  今年8月,嘉实基金子公司嘉实资本与上海城市地产控股有限公司联合成立的深圳城市嘉实投资管理有限公司,从交易对手摩根士丹利和上海国盛集团手中,获得了上海世界贸易大厦100%股权。而嘉实资本发行的专户产品——“融瑞城市世贸系列专项资管”,就是用于向PE投资最终用于收购项目公司股权、运营及收购标的的装修改造等。这也是公募基金在房地产私募股权基金领域的首次尝试。

  ◎每经记者 陆慧婧

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