许家印扩张,2008年找王石借钱遭拒

摘要:人往往是越缺什么越标榜什么!折戟琼能源让许家印很受伤。曾经几乎每天都要约请富豪们喝酒吃饭。许家印的四大驭钱术密不可宣。最初其曾借一条爱马仕腰带名震中国。最爱买什么藏品?都用什么私人飞机?在拉斯维加斯停留3天干了什么?最欣赏的楼盘代言促销员是…

11月9日晚,广州恒大为中国足球赢得了职业化20年来的第一个亚洲冠军,广州天河体育中心一片沸腾,网络上,无缘现场的网民们也争相用刷屏的方式为“土豪夺冠”加冕。

    人往往是越缺什么越标榜什么!折戟琼能源让许家印很受伤。曾经几乎每天都要约请富豪们喝酒吃饭。许家印的四大驭钱术密不可宣。最初其曾借一条爱马仕腰带名震中国。最爱买什么藏品?都用什么私人飞机?在拉斯维加斯停留3天干了什么?最欣赏的楼盘代言促销员是?恒大到底占据了国内外媒体多少版面?许家印到底有多强。

“土豪”就是全国政协委员、恒大集团董事局主席许家印。上一次他被大家传颂,是去年春天在全国两会会场外的一次奔跑,西装下摆敞开后露出了闪闪发亮的爱马仕腰带。而许委员腰上那条蒙受仇富者骂声的爱马仕,今年却可以用来证明他是多么神机妙算、高深莫测——一位网友依据爱马仕近似“1—1”的标志性Logo,点评道:“许老板提前这么久就把最后一场冠军之战的比分写在腰带上了!”

    截至目前,所有媒体很少谈及1997年至2006年间许家印做了哪些事情。网络上也根本无从查阅。但是知情人透露,恰好这段时间,对许家印来说,才属于真正的实业扩张期,此后基本属于金融资本扩张期了。

不管怎么说,这位“土豪”现在在房地产、影视业、足球等各个战场上的多重丰收足以让他快意人生,笑傲江湖。

    折戟琼能源让许家印很受伤

用低利润率创造高利润

    市面上通行的报道,说许家印的“金碧花园一期二期”、“金碧华府”、“金碧御水山庄”等超大型楼盘,主要是借助花都绿景(壳名琼能源)进行融资的说法,也是错误的。

许家印曾多次提到,“恒大地产的利润主要来自于超前的民生地产发展战略,来自于超强的成本控制能力,来自于战略合作伙伴的让利。恒大地产要少赚或者不赚老百姓的钱,要多建老百姓买得起的精品民生住宅。”

    据透露,在借壳琼能源之前,许家印已经开发了广州市珠海区的金碧花园一、二期,其中一期工程是1997年6月开工,2001年8月2日竣工的。

的确,恒大地产的核心业务利润率排名十大龙头房企末位,远低于A股和香港上市房企的平均净利润率15%,但恒大地产通过薄利多销“以量取胜”,如同他所希望的那样,未来要像制造业一样去生产住宅,这样才是房地产的最终目标。

    “截止2002年12月31日,恒大房地产公司总资产145089.9万元,负债115024.4万元,净资产30065.5万元。”这位知情人士透露,在许家印的恒大地产创业初期,其资产负债率已经超过79%了。而2000年至2002年这三年,恒大地产的主营业务收入分别为35544万元、58626万元、60678万元,利润分别只有71.72万元、496.63万元、6598.5万元。

许家印涉足房地产始于1996年,白手起家的他,带着七八个人创立了恒大集团。在恒大成立之初就确定以“民生地产”为企业发展理念。

    借壳琼能源之前,许家印的恒大地产主要是依靠间接融资发展的,成本高昂。为降低成本,许家印才启动了利用花都绿景借壳琼能源的战略。

1998年6月23日,广州市政府举行中心城区的首次土地拍卖会。许家印秉承“用最少的钱拿更多的地,发展的时间持续更长”的想法,以1.34亿元的价格拿到了海珠区南州路的农药厂地块,楼面地价仅686元/平方米,土地出让金可在1年内分期缴付。正是这块当时无人愿要的农药厂地块成就了许家印的今天。

    “一般认为,借壳琼能源为许家印的发展带来了助力,其实不然。”据知情人士透露,2002年许家印以每股10多块的价格进入,但由于紧接下来A股陷入低迷期,融资功能几近全失,而许家印又迫于资金需求,最后是以5块多点的价格转手卖的(卖给了现金的大股东广州天誉房地产开发有限公司)。更让许家印恼火的是,当他卖出之后,琼能源股价很快又飙至20多块钱。

“民生地产”的理念意味着恒大必须在成本控制、快速开发等方面狠下工夫,终于,他在这块地上开发的金碧花园以2500元/平方米的价格开卖。价格低的优势让金碧花园成为当年海珠区销售最好的楼盘之一,并创造了广州乃至中国地产史上一个奇迹:当年征地、当年报建、当年动工、当年竣工、当年售罄、当年轰动、当年入住、当年受益。有业界人士保守估计,一个金碧花园让许家印有了五六亿的进账。

    “折戟琼能源让许家印很受伤。”此后,他开始远离大陆,转向了港股。

收获第一桶金之后,许家印又创下了包括金碧庄园、金碧华府、金碧御水山庄、金碧湾等13个楼盘同期开发的惊人纪录。1999年许家印的恒大集团位居广州房地产企业综合实力30强第七名,完成这一切只用了一年半的时间。

    据说2008年恒大上市失败后资金链断裂,许家印曾登门向万科求助。不过那一次,王石没有提供任何帮助。

2004年对许家印而言是个分水岭,在之前,他的理念是以规模取胜。度过资本原始积累的初创阶段后,恒大开始走“规模+品牌”路线,许家印将这次转型称之为“意识的转变”。

    曾经几乎每天都要约请富豪们喝酒吃饭

然而2008年的金融危机让他经历了创业以来的第一个寒冬。当时恒大全国有32个楼盘、906万平方米在建,加上大规模拿地,100多亿的缺口对企业而言影响非常大。许家印不得不重拾薄利多销的发家之路:全国几十个楼盘联动促销,快速回笼资金。甚至与国际投行、香港富豪秘签条件极为苛刻的融资协议,帮助恒大熬过一劫。

    但是,让许家印没有想到的是,在他未来港股IPO的道路,充满了惊心动魄的风暴。

对此,许家印总结道,“市场永远是正确的,行情不好,你想卖高,人家也不买,萧条的时候,只能便宜卖,我们去年卖的房,到现在我都心

    首先是始料未及的贝尔斯登案的剧烈冲击。就在许家印上市路演期间,贝尔斯登宣布破产,全球股市发生了雪崩行情。各路金融机构纷纷斩仓,根本没有金融机构愿意申购新股。许家印只能折戟而归。

痛。不过没办法,卖房要根据当时的市场情况。”

    随后,全球金融危机的冲击,更将许家印推向了断崖。

2009年11月5日,恒大成功在香港联交所正式上市。以收盘价计算,恒大上市当天以705亿港元的市值成为中国当下市值最大的民营房地产公司,许家印个人凭借持股68%将479.49亿港元收入囊中,成为中国大陆首富。

    IPO之前,许家印跟美林、高盛、瑞信三家保荐机构签订了对赌协议。首次IPO失败,让他背上了更加沉重的债务。到了最糟糕的时候,投行派人堵他的门来要债,他“竟虱子多了不痒、债多了不愁”,打高尔夫去了。

上市后的恒大,在许家印的带领下不断创造销售佳绩,2009年销售额303亿元,2010年销售额504亿元,2011年销售额804亿元,2012年销售额923亿元,今年,恒大不仅成功进京拿地,还将实现第一个千亿目标。

    为了融资发展,首次IPO失败后,许家印被迫转战香港,几乎每天都要约请富豪(比如李兆基、李泽钜等)们喝酒吃饭用以融资。最后,他以优质项目的部分股权出让、部分质押的形式,跟郑裕彤签订了更加严厉的对赌协议,开始了第二次IPO闯关路。

    功夫不负有心人,许家印第二次IPO宣告成功,2009年的内地首富就此诞生。

    许家印的驭钱术可谓密不可宣

    1、抢尽政策先机

    在很大地产第一次赴港上市前,市场已经疯传商务部等六部委要联合封堵中国企业海外红筹上市路(《关于外国投资者并购境内企业的规定》,(俗称“10号文”,2006年8月8日颁布,2006年9月8日生效)。

    许家印为了让恒大地产上市,得知此消息后,在短短三个月内,突击完成了境内资产向境外公司的转移,同时打通了有关部门的关节。顺利拿到了禁令生效前的批文。其效率之高,实在令人咂舌。

    许家印高效的市场运作能力完全得益于其八面玲珑的人脉资源。

    2、善于信用融资

    从1996年许家印创业至今,在绝大多数时间内,许家印的恒大集团始终面临资金紧张的困境。为了加快速度发展,许家印不断向银行借钱、向国际投行借钱,资产负债率最高竟达96%,在恒大地产上市前期,经过一系列资本运作,资产负债率仍高达70%。

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