已有300家宣布破产,调控政策持续高压

从2019年1月以来,共有8家房企和2家物业公司赴港上市。其中,仅有德信中国、银城国际控股在一季度成功登陆港交所,其余6家房企和2家物业公司均处于审核状态。

“发改委限制房企发行外债融资,肯定会影响到香港上市房企。因为股和债是上市公司进行融资的两条途径,限制发行外债融资,势必切断了其中的一条融资渠道,无论是对于已上市房企的融资还是拟上市公司的积极性都会有消极的影响。”苏宁金融高级研究员陈嘉宁向时代周报记者表示。

融资借钱成为了中小房企2019年的头等大事。但“筹钱”并不容易。银行贷款、公司债、资管、私募等融资渠道一个个收紧之后,房企最后一个主要的融资渠道——信托,正在轰然关下闸门。对于房地产这个高杠杆行业来说,资金链的收紧,意味着命运之神不再眷顾。

事实上,对于中小房企而言,能够选择的融资渠道已经十分有限,有部分企业也在寻找其他捷径。“虽然监管层对于房企开展前端融资一直保持高压态势,但可以先付地价款。拿到土地证后再进行抵押融资。”一位房企融资业务负责人向记者透露。“按照最高融资下来,自有资金比例仅占三成。”

在债务密集到期、销售下滑、其他渠道受阻背景下,房企大多只能借新还旧,融资规模的上升实质是到期债务规模的大幅增加。

提及上述房企申请失效原因,陈嘉宁向时代周报记者表示,港股实际上是“审核制”,因此部分企业可能出于各种考虑,仅仅公开了招股书,6个月后显示“失效”。后面还可以激活,继续上市流程。而失效的原因很多,包括财务数据过期,或者可能上市计划改变等。

融资收紧,巨额债务到期警报

不同规模的房企在融资成本上的差异在逐渐拉大。7月9日,中海发行了5.5年期的20亿港元及10年期4.5亿美元双币种固息高级债券,规模合计约为人民币48.55亿元。其中,20亿港元固息债券利率约为2.9%,创下同业最低利率,而美元债券利率也仅为3.45%,创中资房企债券发行利息成本最低,也是中海历史上10年期债券最低利率。

2019年以来资金链断裂的知名中型房企也有几家,像五洲国际、新光集团、银亿集团等知名房企,而银亿集团作为全国五百强的着名房企在负债500亿元的重压下,于2019年6月突发申请破产,曾经的首富也至此跌落神坛!

自救求生

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目前的房企融资渠道主要有公司债、银行、信托、私募等,其中公司债和银行贷款对房企的门槛设置得很高,对于大多数中小房企而言,只能退而求其次选择信托。

调控政策持续高压,融资渠道全面收缩,房地产行业,尤其是中小房企已正式进入三九严寒之际。

然而以信托为首的非标业务也被严格限制,一位信托公司内部人士向时代周报记者证实近期银保监会约谈部分信托公司要求严控房地产信托规模。而地产信托的进一步收紧,对于房企而言,最直接的影响就是中小房企只能被迫选择其他融资成本更高的渠道。

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从上市融资,到甩卖资产,甚至投资金融机构,房企融资触角也在逐渐延伸。根据乐居财经统计,目前有22家房企参股传统金融机构,涉及银行24家,券商7家,保险9家,期货、基金、信托各1家,共43家。

从上市融资,到甩卖资产,甚至投资金融机构,房企融资触角也在逐渐延伸。据统计,目前有22家房企参股传统金融机构,涉及银行24家,券商7家,保险9家,期货、基金、信托各1家,共43家。

一个残酷的事实是,中小房企的抗风险能力普遍较弱,流动性风险不断加大,甚至部分中小房企深陷资金及债务危机的泥淖,直至消亡。时代周报记者登录人民法院网站,截至7月21日,2019年全国有271家房地产企业发布破产公告。

其中,粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署项目转让协议,交易总计高达63.97亿元。而阳光100转让卓星集团的金额也高达43.97亿元。

海外发债被严格限制 房企融资“紧箍咒”再收紧

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房企海外疯狂借钱 涉房定增陷入停滞!多家公司“断臂求存”

在融资环境持续收紧下,不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场,争相赴港IPO。

资金成本相差十个点 房企融资能力加速分化

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而就在三天后,佳源国际控股发布公告称,其向港交所申请批准2.25亿美元的利率高达13.75%。

经测算,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额是20.3万亿,将在2019-2021年集中到期,每年到期规模分别为6.8万亿、6.6万亿和5.4万亿。Wind数据显示,2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303.02亿元,偿还规模同比2018年增加28.88%。海外债方面,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,到期规模同比2018年增加30.91%。以此计算,下半年到期额仍有近7000亿元。

在融资环境持续收紧下,不少中小开发商开始将目光瞄向境外资本市场,争相赴港IPO。

除了上市融资之外,甩卖资产是最直接的变现方法,不少中小房企都开始寻求项目股权出让。据不完全统计,截至7月22日,2019年共计44条房地产项目转让信息,5月中旬以来披露的转让信息达32条,平均每2天就要转让1个项目。

从2019年1月以来,共有8家房企和2家物业公司赴港上市。其中,仅有德信中国、银城国际控股在一季度成功登陆港交所,其余6家房企和2家物业公司均处于审核状态。

一个残酷的事实是,中小房企的抗风险能力普遍较弱,流动性风险不断加大,甚至部分中小房企深陷资金及债务危机的泥沼,直至消亡。小阅阅登录人民法院网站,发现截至7月21日,
2019年全国有271家房地产企业发布破产公告。

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种种迹象显示,房企赴港上市房企的步履正在逐步放缓,海伦堡、奥山控股、万创国际和中梁控股均在5月出现上市申请“失效”的现象。

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