恰恰说明行业很好,上半年商品房卖了超7万亿

今年初,房企的融资略微宽松了一些,但很快又开始收紧,而且升级了——2018年,还主要针对国内发债渠道,今年监管层已将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。与此同时,前不久开封放开限售一日游,说明房住不炒的主基调没有丝毫放松,调控高压还将持续。

7月15日,国家统计局公布的《2019年1~6月份全国房地产开发投资和销售情况》显示,上半年全国房地产开发投资61609亿元,同比增长10.9%;商品房销售额70698亿元,增长5.6%。同日公布的《2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示,一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅与上月相同或回落;一、二线城市二手住宅涨幅回落,三线城市涨幅微扩。

销售回笼资金和融资输血的渠道都收窄,使得一些房企现金流出现问题,甚至破产倒闭。这本来都是很正常的现象。不过,最近网络上广为流传的多篇文章却引发了大众甚至不少业内人士的担忧——文章说,根据人民法院公告网的公告,截至今年7月中旬,全国已经有200多家房企发布破产公告……房地产行业快不行了!

国家统计局国民经济综合统计司司长、新闻发言人毛盛勇当日表示,结合房价、房地产投资、房地产销售、开工面积、土地成交等,把这些房地产领域的指标综合拿到一起来看,当前房地产市场运行总的还是平稳的。

果然如此吗?明源君发现,非也!

楼市或进入新一轮调整期

1、今年房企破产的速度并没有明显比往年快;

国家统计局数据显示,1~6月份,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1~5月份扩大0.2个百分点。其中,住宅销售面积下降1.0%,办公楼销售面积下降10.0%,商业营业用房销售面积下降12.3%。

2、破产房企的数量只占全国房企总数的极小比例;

中原地产首席分析师张大伟分析指出:“在过去几个月,特别是3~4月,楼市出现了明显的‘小阳春’现象,3~4月单月数据同比均再次反弹,但5~6月份数据又出现了下调。拆分单月数据,6月份全国商品房销售面积2.02亿平方米,相比2018年6月份的2.07亿平方米同比轻微下调。”

3、今年上半年,商品房每个月的销售额都是同比上涨的。而且,2016年调控以来,也都是上涨的。

1~6月份,全国商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。其中,住宅销售额增长8.4%,办公楼销售额下降12.5%,商业营业用房销售额下降10.0%销售额涨幅为5.6%。

换句话说,房地产市场其实还挺好的,无需担忧。

6月末,全国商品房待售面积50162万平方米,比5月末减少766万平方米。其中,住宅待售面积减少672万平方米,办公楼待售面积增加16万平方米,商业营业用房待售面积减少74万平方米。

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“目前看,这一轮因为2019年初资金宽松导致的‘小阳春’,在政策影响下快速退烧,6~8月有可能市场会进入新一轮的调整期。”张大伟说。

今年房企破产的速度只略快于去年08年和14年,破产的房企数更多

上半年房企拿地面积降近三成

对绝大部分人来说,都不会去关注每年有多少家房企破产;可是,对购买到破产房企产品的购房者来说,其痛苦却又是十分具体的……因此,某天一个大V写条短评或者文章,说今年已经有两百多家房企破产了,很多人还是很恐慌的。

前6个月,房地产开发企业到位资金84966亿元,增速比1~5月份回落0.4个百分点。其中,国内贷款13330亿元,增长8.4%;利用外资43亿元,增长51.8%;自筹资金26731亿元,增长4.7%;定金及预收款28465亿元,增长9.0%;个人按揭贷款12806亿元,增长11.1%。

而民众的恐慌,会导致更多想搞个大新闻的媒体跟进这一热点。前些天,甚至不少地产人都都跑来问明源君:听说今年已经有200多家房企破产了,房地产是不是真的不行了,我要不要考虑赶紧转行。

张大伟认为:“近期房企面临资金面的多重管制与收紧。在信托监管加强预期下,海外美元债也开始强监管。但目前看,信托与海外融资,都是规范而不是全面暂停,影响预计不会太大。”

然而,其实只要稍微去查验一下原始数据,做一下纵向对比,就会发现,其实事实并非如此。

数据显示,前6月房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%,降幅比1~5月份收窄5.7个百分点;土地成交价款3811亿元,下降27.6%,降幅收窄8.0个百分点。

明源君登录“人民法院公告网”查了一下,发现截至2019年7月24日,今年破产的房企数量为274家,去年全年为458家。

“6月份房企拿地数据相对乐观,部分城市的土地市场相对活跃。但从累计数据看,依然同比下调中。”张大伟表示,2019年二季度大量房企大额度融资将减少,房企抢地现象也将明显减少。整体而言,特别是对于融资渠道较少的企业,以及部分中小房企的压力将非常大。

由于时间维度不一样,我们来换算一下,2018年,平均每天有1.2547家房企破产,2019年则每天有1.3366家房企破产。1.3366略大于1.2547,可是,这根本说明不了什么,毕竟二者的差距实在是太小了!

全国二手房价格全面降温

2016年乃至更早年份,每年破产的房企数据,明源君未能在“人民法院公告网”查到。然而,有数据显示,2008年的时候,有数千家房企破产,只不过进入法院破产程序的案件少之又少而已(我国《企业破产法》于2007年实施,国家工商总局披露的数据显示,2008年到2011年,全国每年被吊销的企业数量达35万~40万家,依法注销的同样为35万~40万家,但同期进入法院破产程序的案件只有2000件左右)。最近一轮的行业低谷,同样有上千家房企倒闭或被兼并。

据国家统计局初步测算,6月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.4%和0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.1个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨11.4%和7.6%,涨幅比上月分别回落0.7和0.5个百分点;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨10.9%和7.9%,涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点。

至于很多文章中所说的,今年以来,资金链断裂的房企里,有不少知名的中型房企,五百强房企甚至还百强房企…

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者分析认为:“楼市整体呈现了‘小阳春’后的退烧迹象。在收紧调控的影响下,不论是投资数据还是市场销售数据,都再次出现了放缓,并且从趋势看,预计7~8月还会持续。”

然而,这也不能说明当前的形势比以往严峻。事实上,在2014也有百强房企倒闭,当时光耀集团的倒下,震惊了业内不少人;更早的2008年,当时部分TOP10也不知道还有明天明天。真看不出严峻在哪。

如果总体来看,在调控严格的年份,今年房企破产的数量和速度,顶多也就排在中等偏下的水平。

如果你再翻看一下2014年专家和主流媒体的报道,你甚至会发现,目前这个破产速度,不仅不悲观还非常的乐观。

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每年破产的房企数只占总数的1.5%相比其他企业,房企的命要硬得多

如果说,我国只有数千家房企,那么一年破产几百家,那将会是挺恐怖的一件事,因为作为购房者,购买到有破产危险房企房子的概率很大;作为地产人,你进入有破产危险房企的概率也会较大。

然而,我国有数万家房企,一年破产几百家房企,只占到房企总数的百分之一,甚至更少。

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数据来源:国家统计局、明源地产研究院

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