受累开发商拖欠佣金,广州世联在RICS建筑与地产科技峰会圆桌对话

2019年7月12日,皇家特许测量师学会第二届“RICS
Proptech建筑与地产科技峰会”在广州四季酒店隆重举行,吸引了近300位国内外房地产、建筑和科技领域的业界资深人士齐聚羊城,探讨建筑与地产行业的数字化发展、数据在资产全生命周期管理的重要作用以及资产数字化与金融科技等新趋势。

从增长角度来看,2018年是世联行(002285.SZ)上市以来业绩最差的一年,收入和净利双双下降——营业收入75.34亿元,同比下降8.26%;归属上市公司股东的净利润4.16亿元,同比下降58.59%。

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作为唯一一家在A股上市的房地产中介公司,世联行的经营数据无疑是观察中介行业的一个截面。

世联行(股票交易代码:002285),作为中国境内首家登录A股的房地产综合服务提供商,受邀出席活动。

楼市兴,中介兴,楼市衰,中介衰。2018年开发商备案难,回款慢,资金紧,拿地少,直接影响占世联行收入7成的大交易板块收入的下滑。长租公寓阶段性亏损,更是将公司利润拖入泥淖。

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此际,世联行转型已五年,而董事长陈劲松称,才完成第一阶段。距离成功依然路漫漫。是转型把主业转丢了还是市场原因导致业绩失落,世联行到了反思与调整的时刻。

本次峰会,除世联行以外,还有来自越秀地产、K11、阿里巴巴亲橙里、戴德梁行、CBRE、星河湾集团、瑞安房地产、苏州工业园区地理信息有限公司、中建三局、奥雅纳工程顾问、9AM智能办公、WeWork、明源地产研究院、瑞资链资产管理、平安城科、香港应用科技研究院等各领域领先企业的专家和商业领袖,共同分享了中国在房地产科技和建筑科技领域的最佳实践和第一手经验。

结佣放缓收入下滑

峰会上,世联行副总经理兼顾问及物业管理部主管林家星,与越秀商业地产写字楼事业部副总经理黄钰麟、明源地产研究院副院长黄辉华、克而瑞CAIC资管交易部总经理朱青,就如何释放并应对房地产行业的多重属性话题展开精彩的圆桌对话。

自2009年上市以来,世联行第一次出现营业收入和归属上市公司股东净利润均下降。世联行在2018年报中表示,这无疑是艰难的一年。

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2018年,世联行营业收入仅为75.34亿元,同比下降8.26%。

林家星特别介绍了广州世联的业务发展从过去“咨询+实施”,到目前运用科技信息平台结合运营经验,逐渐转向数字化、模块化、系统化发展的“咨询+实施+系统平台”的业务新趋势。

世联行的业务分为房地产交易服务、交易后服务、资产管理服务和金融服务四大板块。房地产交易服务收入下降,是导致世联行业绩下滑的直接原因。

通过举例论述存量物业存在分布零散化、物业差异化、客户多样化等特点与痛点,与在座的国内外房地产、建筑和科技领域的资深人士分享了世联行旗下的世联空间、红璞公寓在广州区域是如何通过打造科学高效的管理系统,有效解决行业痛点,实现风控、降本、提效、导流、增收以及CRM的优化等,从而节约管理成本,提升管理效率,优化管理绩效。

具体来看,世联行交易服务板块主要包含:代理服务业务、互联网+业务、顾问策划业务三大板块,其中代理服务业务收入为33.16亿元,跌幅为12.26%;互联网+业务收入为16.81亿元,同比下降28.58%;顾问策划业务收入为2.56亿元,同比下降20.35%。

在“如何通过数字化帮助投融资决策?”问题上,林家星表示,世联顾问每年为各大房企和各类投资机构提供上千宗投融拿地决策顾问服务,积累了丰富的评估经验和建立了一套高效精准的评估模型。

交易服务板块与新房市场紧紧挂钩,承接开发商生意的世联行,在开发商遭遇调控限制时,同样挫败失落。

除世联行在各大重点城市掌控的一手销售数据外,世联评估的EVS系统也积累了大量的土地及存量资产数据。另外,针对存量物业的投融资决策,世联行在全国已成功运营达50个世联空间和接近5万间的红璞公寓,这些真实运营的数据也会进行沉淀和分析形成无形资产价值。在广州地区,大数据所积累的资产价值不仅正在帮助广州世联承接存量物业的评估及咨询顾问业务,也让广州世联成为大湾区存量物业市场的重要开拓者。

开发商拿地意愿降低,电商生意受限,致世联行顾问策划、互联网+业务减少,而世联行代理服务业务的收入确认方式是以开发商全款到账之后确认收入,而开发商受到政府备案时间延长、银行减少贷款放款规模和自身流动性降低等因素的影响,导致代理服务业务的结算进度变缓。

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数据显示,2018年,世联行已结算代理销售额为4029.4亿元,这个数据是近三年最低,同比下滑10.91%,年内的累计已实现但未结算的代理销售额约3948亿元。

未来,在继续为不动产交易提供全链条服务的同时,广州世联将继续深耕存量市场,以“咨询+运营”为切入点,结合大数据及新科技的应用,提供专业而系统的资产综合服务,持续为资产持有者及使用者提供并创造新的价值,不断建立人与不动产之间的联接。

提起开发商结佣周期,4月3日年报发布会上,世联行董事、总经理朱敏表示,“真是让人头痛。2018年最大的问题,很多地方限签,以中山为例,去年备案很少,佣金无法结算,晚一年到一年半结算的都有。”

同样做一手房代理生意的易居也出现佣金结算难的问题,其2018年度应收账款大幅增加的问题,从2017年的33.08亿元,增加到41.64亿元,截止至2018年底,易居20.44亿应收账款出现了逾期。

董事长陈劲松对第一财经表示,开发商结佣周期跟备案密切相关,他判断今年应会比去年快些。

房地产交易服务收入下滑,“交易后的金融与装修”、“资产运营的公寓与共享办公”、“办公楼宇的资产管理”2018年营业收入分别增长20.12%、89.83%、7.12%,但因房地产交易服务占收入比例超7成,基础大,因此四大业务“三升一降”挽救不了收入的整体颓势。

公寓和空间业务亏损4亿

2018年,世联行的净利润可谓腰斩,跌幅超过5成,远远高于收入跌幅。世联行对此的解释是,在收入下滑的情况下,资产运营业务持续投入,使账面亏损增加。

世联行四大业务板块,共包括代理销售、互联网+、金融服务、顾问策划、资产运营、物业管理、资产投资、装修服务,以及其他业务。

详情显示,2018年公司总毛利为16.32亿元,其中代理销售业务目前依然是公司业绩来源大头,2018年为10.45亿元,即便同比下滑23.42%,但还是占总毛利的64.5%。

目前在总盘子中,有两块处于亏损状态,其中资产运营亏损4.18亿元,对比2017年的-2.95亿元,亏损扩大,此外其他交易服务也亏损,金额为-0.39亿元。

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