V7荷塘月色,我恳切性格很顽强在荆棘丛生或巨大压力面前不屈气

这两年,很多地产人可能会有一种感觉:在一二线做住宅项目越来越没有成就感了。因为大多时候,你只能不停地重复自己,做创新越来越难了。别说开发全新的产品,即便微创新都很难。

  新浪乐居讯(编辑 小颖)
V7荷塘月色·郦墅新房源加推,项目为叠拼和水系联排产品,总价550万/套起,物业费6元/平米*月,项目2017年6月30日毛坯交房。
V7荷塘月色·郦墅叠拼为地上4层地下1层,电梯入户。下叠地下1层,地上1、2层,户型面积为150-200平;上叠地下1层,地上3、4层。具体信息敬请关注!

一方面,受到限价的影响,房企创新动力不足;另一方面,新规划条例出台后,地块条件越来越苛刻,能发挥的空间非常有限。

>>>详细信息请致电售楼处:400-606-6969 转67410   

于是,很多房企做产品都倾向于最省力的方式,市场上能让人眼前一亮的项目也越来越少了。

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不过,前段时间明源君去上海出差,参观了几个项目,却意外地被中海一个项目圈粉了。该项目的土地指标同样很苛刻,但明源君能感受到整个项目花了很多心思去做创新,每一个细节都值得玩味,尤其售楼处的呈现令人惊艳。据说项目今年还拿下了非常有分量的RICS2019年度住宅大奖,高颜值售楼处也变成了上海网红打卡圣地。

  项目位于北京市房山区长沟镇玉粟大街与泉水河西路交汇处西南角,房山国家湿地公园南800米,京港澳高速、房易路、京石二高速三线贯穿。

这个项目就是中海云麓里。同样是戴着枷锁跳舞,为什么中海能突破限制,把项目做出新意?下面,明源君就以该项目为例,分析一下一二线住宅项目打造背后的逻辑,希望带给大家一些启发。

  【编辑点评】以全家庭人居标准考量居住空间,入户花园、私家庭院、景观露台三重花园设计,配合禅意园林绝美景色,形成生活在景色中的居住享受,生活在园林的的住宅!

规划定位强调附加值

做足差异化

以前刚需客户买房主要看区位和户型,但现在购房客户开始转向关注社区空间和环境。中海云麓里占地10万多㎡,容积率1.2,先天条件还不错,如何通过规划做出品质感,让客户居住在里面感觉很舒适?从规划上看,他们主要从三个方面入手:

一、整体规划强调均好性,坚持景观最大化

从规划图上来看,整个社区规划比较强调均好性,没有去做太多集中性的景观,而是把景观和建筑很好地融合在一起。

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因为整个项目是长方形,从地块上分析,西面和北面临近道路,景观面比较差,而且会有噪音影响。东边则有一条河道。

为了化解这些劣势,整个项目将社区分为了3个区域,每个区域设计了主景观轴,南边区域地块比较长,则形成一个十字景观轴,在每个巷道穿插景观点,通过布点、连线的形式,形成了大面积的绿化与景观空间。

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针对西边和北边临近道路,项目也做了处理,项目整体空间格局自南向西向和北逐渐增高,并且在项目外围西向和南向打造了一条公共景观条,缓解临街用户的噪音和缺乏景观面的影响。

这样一来,整个项目景观层次非常密,基本做到了一步一景。

而且项目的楼间距都大,洋房楼间距达到29米,叠墅楼间距达到18米,大间距最直接的好处就是景观优势和更多空间的打造,另外就是日照、通风会更好。

二、通过建筑风格做足差异化

除了在规划上保证整个项目的品质以外,在建筑风格上,云麓里也做了差异化区隔,他们没有选择这两年大火的中式风,而是选择了相对小众的新海派风格,借此形成唯一性。

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据中海设计师介绍,他们设计这个项目之前,实地走访了100多个里巷道,通过实地调研石库门建筑,在空间布局上很好地还原了老上海街道的感觉。

三、通过社区配套增加附加值,提高性价比

在社区配套的打造上,基本对手标配的必配,否则很容易被客户扣分。此外,还要结合项目特点,引入特色配套,吸引目标客群。

比如整个社区规划了十二项智能系统,包括户外智能系统、车库自动系统、小区天眼系统、安防报警、可视对讲等,基本是改善社区的标配。除此以外,项目还拿了5000方出来做亲子配套教育,对于有孩家庭非常有杀伤力。

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户型同样面积,做到功能最优

把高端产品的享受下沉

中海云麓里规定80%以上必须是小户型,基本就把项目大部分的面积段锁死了。一二线城市中小户型发展到如今已经相对成熟,如何才能有所突破?

事实上,同样面积段下,职能通过户型格局的功能细节提升竞争力,比如功能做到最优,舒适度做到最高。与此同时,可控范围内,最大程度减少各个户型的差距,保持产品的均好性。

一、90平面积下,做到功能最优

近几年,上海90平户型出现过不少爆款,这也意味着这个面积段的户型都做得挺极致了,云麓里户型如何设计才能打动客户?

为了找到户型的最优解,操盘团队选取了2017年上海全市在售项目,以10平方米为一档分别按户型房间数建立户型库。通过研究分析,他们发现,以前按照面积段等比例放大的套娃式设计,已经过时了,现在紧凑户型的趋势是功能性大于舒适性,即同样功能,面积越做越小;同样面积,功能越做越强。

因此,90平面积下,如何做出更多功能,让客户过更舒适的生活,成为云麓里突破的重要方向。这也就意味着,90平必须做到3房两厅两卫,而且功能、尺度、通风、采光等一个都不能差。

以洋房B户型为例,整个户型非常实用,浪费少,三面宽朝南,客餐厅一体化增加社交功能,客厅有一个宽约5米的阳台。主卧套房面宽约3.4米,做了大飘窗设计。

比较难得的是,户型还带独立玄关,主卧带步入式衣帽间,基本上改善户型该有的功能这个户型都做到了。目前看来,市面上这个面积段的户型,极少能做到这两点。唯一的不足就是次卧尺度比较小,影响居住体验。

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