地产主业缺钱续命

对于很多房企来说,发展多元化业务多少有点跟风赶时髦的意思,好像谁不做,谁就落伍了一样。克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》显示,在TOP30的房企中,有70%发布了多元化战略;在TOP100的房企里,97%布局了多元化业务。大家做多元化的方向五花八门,物业、商业、长租公寓、产业、康养、文旅……不一而足,很多房企往往还同时布局多个创新业务。万科是房地产多元化的先行者。王石曾说,如果万科要做商业地产,他就算从坟墓里伸出一只手,也要阻止。但贵人多忘事,2010年万科就成立了商管公司,次年就公布了三大产品线,轰轰烈烈地开辟了商业战场。商业只是万科多元化野心的一部分,2012年,万科提出要向城市配套服务商转型,发展商业、物业、长租公寓、文旅等多元化业务。2018年的股东大会上,郁亮明确表示,要去掉公司名称中的“房地产”字样,万科转型的决心似乎更坚定了。更名去地产化的并不止万科一家。《长江商报》曾做过统计,发现2018年有近25家房企完成更名,除了万科,还包括万达、保利、龙湖等行业大佬。比如保利从“保利房地产”更名为“保利发展”,龙湖从“龙湖地产”更名为“龙湖集团控股”。房企扎堆更名,好像都急切地想跟房地产撇清关系,让多元化业务的布局变得更加名正言顺。

成败多元化,小心反哺成反噬

今年5月,银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固乱象成果
促进合规建设”工作的通知》,严禁银行、信托等金融机构违规向房地产企业输送信贷资金。到今年10月上旬,北京已查处4家违规银行和2家违规信托。银保监会的文件和北京的监察不过是政府管控房地产融资的一个缩影。

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投入产出不成正比,盈利无望,可能是房企多元化最大的问题。碧桂园副总裁兼湖南区域总裁黎晓林曾说,碧桂园对机器人业务没有盈利指标要求,因为投资的是未来。但房企能看上的大体量创新业务商业模式没有跑通,外行都能看出问题,投资人也不是傻子。

长租公寓行业进入调整期后,市场风声鹤唳,资金链岌岌可危,爆雷现象频发。根据《财新》的统计,2017年到现在长租公寓爆雷的数量已达26家,其中14家因为资金链断裂而破产。根据贝壳研究院的统计,2015年长租公寓融资23笔,而2019年的前9个月仅融资6笔;到现在,全国公寓门店关店率达3.6%。11月5号晚上在纳斯达克敲钟上市的青客公寓创始人金光杰,也早就认清长租公寓是一个微利行业的现实。

多元化可能不是房企融资的救世主,反倒可能成为房地产的拆台人。

根据安居客的数据,10余家品牌房企都开始打折促销,万科、融创、中海、阳光城等也纷纷加入促销行列。为达业绩,部分房企还推出了全员营销的策略,前不久绿地湖南公司甚至传出强制员工买房,否则就会被公司除名的消息。为了加速回款,与互联网相距甚远的开发商也逐渐打破隔膜,先后在阿里、京东和苏宁推出了上万套特价房,全款买房五折起售。

“屋漏偏逢连夜雨”,房地产的偿债高峰来了。根据恒大研究院的数据,2019年到2021年是房企有息负债的偿债高峰,截至2018年底,房企主要渠道的有息负债余额为20.3万亿元,在2019年至2021年集中到期,到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。

今年8月,银保监会正式下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为。

——陀思妥耶夫斯基 《罪与罚》

2018年万科各业务收入占比

现在房地产融资难的困境有目共睹,国家政策风向将资金引向实体制造业和小微企业,而非房地产。在这样的现状下,房企扩大经营范围,更容易加大融资力度。

画饼充饥不可效仿,不考虑盈利需求单纯扩大经营范围,可能也很难持续融资。在这种情况下,房企把宝压在多元化上,想以此反哺房地产的算盘也许不能如意。多元化业务还可能会进一步消耗房地产资金,反噬地产主业。

今年6月,监管部门收紧了交易所审批的公司债和ABS的口子,还将银行间市场交易商协会审批的直接融资等包括在内,房企融资监管的范围进一步扩大;

恒大和碧桂园都将创新业务看作是未来的重要发展方向,但两家的创新业务现在只见进不见出。恒大曾立下豪言壮志,恒大的新能源汽车年产量将达100万辆,并在3到5年内成为全世界最大、实力最强的新能源汽车集团。但现在,市场上只见恒大买买买,未见恒大卖卖卖。碧桂园的杨国强在今年年初的时候谈到机器人业务时表示,希望2020年机器人能开始大量投入使用。而现在距离2020年,还有不到2个月的时间,成效如何,拭目以待。

房企融资难早已不是什么新话题。在融创今年的业绩发布会上,孙宏斌感叹,今年融资的困难程度“史无前例”。

房企做多元化可能是在找死,但不做多元化,就只能等死。随着房地产行业进入下半场,行业见顶开始下行,“房住不炒”时代正式来临。国家调控的动作一浪高过一浪,房价激增的岁月一去不返。地产主业增长乏力,风险居高不下,寻找新的业务增长点,分散业务风险成为必然选择。但房企这种大张旗鼓的更名、布局多元化,更像是在做表面功夫,房地产仍是房企主业,而且地位就像泥人张,“有第一没第二,第三还差十万八千里”,无可撼动。在各家年报、半年报数据中,新业务收入占比普遍不超过10%。万科作为房企发展多元业务的重要领头羊,深耕多元化数年。但到2019年上半年,在1393亿元的总营收中,房地产业务的结算收入近1330亿元,占比95.5%。也就是说,在2019年上半年,万科的多元化业务营收占总营收的比例为4.5%。2018年全年,万科的多元化业务收入不足131亿元,占总营收比例的4.4%。

品牌房企尚能高成本融资以度难关,达不到融资准入门槛的中小房企只能捂紧钱包度日,如履薄冰,资金链一旦断裂,很可能会被扫地出局。根据人民法院网的数据,到10月底,今年破产的房企数量已达410家。还有一些房企仍在市场上挣扎,汇景控股、港龙地产、三巽控股等名不见经传的中小房企也在奋力冲刺,试图通过上市来拓展融资渠道,打开股权融资的大门。

产业地产在一定程度上可以看作是主流房地产行业的衍生品,除了与房地产距离很近的业务之外,房企布局的另一些多元化业务与地产主业相去甚远,比如恒大的汽车和碧桂园的机器人。

就算房企真的砸钱做成了多元化,也无法实现对房地产的反哺。

过去一年内,恒大通过一系列的收购与合作,烧了近4000亿元,打通了恒大造车的全产业链,真可谓“大手笔”。

数据来源:万科2018年年报

房地产融资的紧箍咒越念越紧,银保监会正逐步排查与房地产相关的融资角落,就算房企在多元化业务方向上成功融资,也无法暗度陈仓,仍不能解开地产主业缺钱的困局

困难总比办法多,大部分房企的财务算来算去,发现日子还是紧巴巴。身处困局之中,房企在多元化上隐约看到了融资的曙光。

宇宙第一房企碧桂园也不甘落后,在前不久刚摘得的长沙湘江智谷地块上,碧桂园将投入500亿元建设人工智能科学城;在去年签约的顺德机器人谷,碧桂园将投入800亿……碧桂园董事局主席杨国强在今年国庆后的首场集团管理会议上表示,机器人建房时代越来越近,未来机器人将成为碧桂园所有部门发展的动力引擎。

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融资难,难于上青天

为了还债,房企加快发行海外债的步伐。乐居财经发布的《2019房企海外债券利率榜》显示,到10月底,房企共发行了146支海外债,共计543.41亿美元,在数量和规模上都已超过2018年。此外,泰禾、金茂、新城等在内的多家房企甚至通过转卖子公司和项目股权回款还债。

7月12日,发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,规定房企发行外债只能用于置换一年内到期的中长期境外债务;

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房地产是一个紧贴政策吃饭的行业,发展创新业务也紧跟政策方向,政策红利往哪里吹,房地产多元化的业务很可能就会往那个方向追。前述提到的长租、养老、产业、新能源汽车、机器人等无不如此。但两条腿走路才稳当,房企布局多元化,不仅要紧跟政策,也要关注市场。

盛世神州投资基金的首席执行官李万明在接受《南方都市报》的采访时曾表示,现在对房地产融资的管控十分严格,除了长租、养老、产业等部分有政策支持的行业之外,涉及房地产开发的业务的融资难度都比较大。

布局有政策支持的行业,也就顺理成章地成为很多房企拥抱多元化的方向。以产业地产为例,北科建集团原董事长郭莹辉在接受《华夏时报》采访时就谈到,房企可以先用小的投入做产业布局,然后借助产业融资和创新,再用找到的钱来补贴住宅。这样既发展了产业,又养活了住宅,两全其美,实现“曲线救国”。

8月份,多家银行收到窗口指导,要求收紧房企开发贷的额度……

我只想证明一件事,就是,那时魔鬼引诱我,后来又告诉我,说我没有权利走那条路,因为我不过是个虱子,和所有其余的人一样。

除了标新立异的汽车和机器人之外,长租公寓是房企最关注的与地产相关的多元化业务,在TOP30的房企中,有23家布局了长租公寓。各大房企曾经对长租公寓寄予众望,但房企逐渐发现长租公寓前期投入大,运营回款缓慢,盈利遥遥无期。今年上半年,由于持续亏损,朗诗剥离了长租公寓业务,远洋也计划在年内将长租公寓业务剥离。对于房企而言,长租公寓可能不是一个好生意。

银行、信托、公司债、ABS、外债和开发贷等主流的房地产融资渠道几乎全部收缩,房企融资进入严冬。过冬的房企为了活下去,还要继续融资,随着融资难度增加,融资成本也在不断攀升。根据克而瑞的数据,成本超过10%的境外债融资已不再是行业孤例。

青客公寓登录纳斯达克上市

10月,北京银保监局,印发《关于规范银行与金融科技公司合作类业务及互联网保险业务的通知》,要求银行严查资金用途合规性,严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域。

在这样的行业背景下,大小房企争相布局长租公寓,很难说是明智之举。而且大部分房企都做集中式公寓,前期拿地和建设的沉没成本较分散式公寓更高,亏损的幅度更大。房企较白手起家的创业者而言财大气粗,但这样烧钱也有火烧眉毛的一天。

长租公寓如此,其他很多创新行业也类似。万科从2014年开始重点布局养老,但在2018年的年报中,没有继续单列养老业务;融创看好“美好生活”带来的消费升级机遇,以150亿元入股乐视,一年亏损165.5亿。最近几年养老和文旅的风吹得很大,但这两个行业和长租公寓类似,前期投入大,回款缓慢,消费者的买单率也不稳定。

放眼市场,发现不仅房企做多元业务不赚钱,很多从这些业务方向起家的公司也不赚钱,长租公寓、养老、文旅等行业同样面临融资困境。房企的多元化业务很难做,这些行业本来也不好做。

郁亮在万科2019年目标与行动沟通会上不由有些悲观地说道:“我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业,但经验告诉我们,我们没有可能找到这样的行业……到今天为止,坦率而言,似乎没有什么特别成功的转型案例。”于是万科提出要“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,论赚钱,还是要靠房地产。万科能看透的道理,或许很多房企也能看清。多元化可能只是镜花水月,但大小房企仍不到黄河心不死地投向多元化的怀抱。房企布局多元化,或许多少有些醉翁之意不在酒的意味。在销售端,多元化虽然暂时不能赚钱;但在融资端,房企说不定可以借力多元化便捷找钱。01

两个多月前的2019亚冠1/4决赛现场,恒大球员身着印制醒目“恒驰”字样的球衣亮相,正式将恒大的汽车业务推到聚光灯下。在做汽车之前,恒大也曾涉足粮油、乳业和矿泉水等业务,但许家印认为这些行业一年几亿元的销售额与恒大6000亿的规模不符,果断撤出,然后一头扎进汽车行业。

2018年部分房企更名情况及多元业务

房地产相关领域投资分布数据来源:《2019房地产多元投资领域全景报告》

新业务遇阻,难解融资困局

外部融资的钱不好找,内部销售的钱也不好赚。今年楼市低迷,“金九银十”的销售盛况不在,单就10月而言,根据《券商中国》报道,在Top50的房企中,有6成企业环比业绩下降20%到30%,房企回款压力巨大。为抢收业绩,完成年内销售指标,各大房企拼尽全力,十八般武艺轮番上阵,打折降价、活动促销、有买有赠,甚至全员卖房,好像只有想不到,没有做不到。

长租、养老和文旅等创新行业本就还在培育期,盈利模式尚不明朗,而且房地产并无经营这些创新业务的积淀和根基。在新的业务方向上,有钱能使鬼推磨这条逻辑链条可能行不通。忽视市场、技术、行业成熟度等因素,只是一味砸钱做多元化,可能会加剧房企的资金压力和债务危机。

开发商疯狂抛售房子背后,难掩缺钱的行业焦虑。但政策不会放松,随着“房住不炒”这一基调的进一步落实,房子难卖将成为一种常态。

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