国都土拍的新轮回,看准市场是器重

纯商品住宅普宅与别墅价格涨幅:

1、近几年,北京土地市场走势又迎来新轮回,具体步骤如下:

值得一提,别墅产品供应上,220~250㎡和250~280㎡户型保持平稳供应趋势;而280㎡以上大户型别墅、220㎡以下的经济型别墅产品供应量均呈现出陡减态势。
北京纯商品住宅别墅供应面积结构变化:

在保证了刚需们的基本住房稳定之后,京城土拍,又到了轮回的端头了。这里从来不缺豪企,当然也不会差土豪;所以,让那些该来的,尽情的来吧!

……
谁在拉动大盘?哪些品类在拉动大盘?市场需求到底发生了哪些变化?为什么自家货没有亮显在红榜上?……一系列问题,都会在心中涌现。
其实,解答起来也并非难事,要从更多的层面、更多的视角去剖析市场,并且要时刻关注市场的细微变化,才会在得到答案。同时,为将来的排兵布阵打好基础。

5、纵观这三年的拿地房企,遵从宁愿高价限竞地中死,不在偏僻共产地下生的房企都活的不错!

“夹心层”购房需求已经接受共有产权房 个别区域还待成长
共有产权房的诞生,在消除投机投资需求的同时,也从根本上改变了保障房和商品房的二元分立的情况,对夹心层无房户购房需求起到了补充和释放的作用。

而且,只要限购和资金口没有新的松动迹象,北京若按照今年的供地计划落实下去,相信纯刚需可以继续稳稳地挑。

大兴金茂悦

以上三宗挂牌出让宗地均设定土地合理上限价格,竞价达上限后竞报企业自持商品住房面积比例,达到预设比例后,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。竞买申请截止时间为2019年6月26日15:00时止;挂牌竞价截止时间为2019年6月27日15:00时止。

土地市场空前平静 流拍地未现、企业竞价不再“过线”……

本次挂牌出让宗地位于顺义区高丽营镇。该宗地将以临时“三通一平”形式供地。建筑控制规模145327平,容积率1.5,均为二类居住用地。起始价为人民币340000万元,竞买保证金为68000万元。本次出让宗地中商品住房销售均价不超过48641元/平,且最高销售单价不得超过51073元/平。

防地块流拍
竞价前下架如果说土地流拍现象能说明市场冷淡,那么今年这一现象被彻底扼杀在了摇篮里。
北京市朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块,在竞价截止日期前夜被因故撤销。从地块看,明显是公建规模过大,并且是共有产权房地块,在现行环境下,运作难度实在较大,所以报名开始宗地便少有关注。

乱棍打死类住宅,全面封杀商改住,北京商办和F类用地一夜回到解放前;

北京纯商品住宅各面积段均价走势:

3、京土整储挂2019]014号,平谷区金海湖镇PG06-0100-6014地块R2二类居住用地国有建设用地使用权。

各项指标说明,在宏观政策严控不变的背景下,北京住宅市场并没有在低位运行,反而迎来一个新峰值。究其原因之一,是调控起到了作用,释放了一部分市场需求。同时表明,北京房地产市场购房需求基数仍然较为庞大。
如果说上一波行情是市场供不应求所致,而这一次,可以说是结构匹配对位,释放了对应需求形成。
成交结构上,限竞房、纯商品房和共有产权房已经均分天下,分别占比为36%、27%和37%。

2、土规委多次打破常规,在冷清的市场环境下,开始大力营造温馨的营商环境。去年地块竞拍共享保证金,316亿+12宗+国企主流的北京土拍武林大会,5月9日北京土规委罕见召开的土地推介会!

通州区存量主要为恒泰家园共有产权房新取证项目,还未申购结束。而昌平区、延庆区不仅位置偏远,且本身区域无房户购买基数也较少,上市供应已经消化很多一部分。
限竞房低迷态势难改
处境依旧尴尬2018年2季度供应限竞房以来,市场接受程度一直处于低位。
截止10月底,市场上市存量约2.8万套,按照今年前10月月均去化1700套计算,至少需要16个月才能去化完成。而从区域存量看,大部分区域存量去化周期在一年以上。
截至2019年10月北京各区域限竞房存量去化情况:

本次挂牌出让宗地位于平谷区金海湖镇。该宗地将以“四通一平”形式供地。地块建筑规模为59230平,容积率1.01。挂牌出让起始价为59300万元,竞买保证金为12000万元。

中海云熙去化速度

7、偏远郊区宅地容积率1.01,本身就属于典型不应该限价的地块,限价不正常,不限价才合理。

比如大兴魏善庄区域的中海云熙和金茂悦项目,位置相对北京城里较远,但是受机场开通利好影响,且总价控制在250永利皇宫登录网址 ,~350万间,对于生活在城南区域的人而言,是不错的选择。此外,城内考虑第二居所的人也会考虑。
值得一提的是,在70/90同质化的情况下,中海云熙的户型也成为热销原因之一。
中海云熙

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中海云熙89㎡三居户型

玩创新搞成了大跃进,哗啦啦流行自持了;

2019年1-10月北京土地市场最受关注地块:参与竞买企业在10-17家

同质、偏远、扎堆、库存高压,限竞房、共产房房房都凄凄惨惨戚戚!开发商对偏远项目、远郊区共产地块、带商办类地块基本退避三舍;

统计时间截止到2019年10月30日
影响限竞房销售的因素较多,比如项目所在区域供应量大、区域次新房产品优势更强、区域二手房性价比更高等等,但是也不乏有上榜项目。
2019年1-10月北京限竞房成交排行榜

膨胀了!天生自带流标相地块开始登上历史舞台,丰台一顿猛操作,组团流标来一波,仅2018上半年,帝都7次流拍,历史罕见!

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1、京土整储挂2019]012号,石景山区古城南街东侧1612-761、764等地块R2二类居住用地、1612-768地块B4综合性商业金融服务业用地、1612-760地块A33基础教育用地国有建设用地。

从限购、限价、限贷、限商、限融资……到7月30日中央政治局会议明确强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,政策对房地产的“扣”一紧再紧,并且再次按下确认键。

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而对于真正有资格购买共有产权房的家庭而言,房子的居住属性,必然成为他们第一考虑因素,所以大部分人也改变了对共有产权房“产权不完整”的偏见。
2019年1~10月共有产权房供应约9千套,成交约1.7万套;共有产权房自2017年9月推出以来,总计供应3.5万套,两年来成交2.5万套,存量约1万套。
从存量看,大兴、房山、通州、昌平和延庆五个区域存量较高,均在700套以上,分别有其个案原因导致。
北京共有产权房存量区域特征图:

10、以前的北京土拍,最怕碰瓷帝;现在的北京土拍,都躲大中海;

另一方面,在供大于求的市场,消费者选择余地比较多。一些区位优势明显、交通便利、产品抢眼的项目也脱颖而出,受到追捧。值得我们警醒的是,在后续拿地中,要着重评估宗地区域价值。毕竟北京房地产市场,不再是荒蛮掠金的时代,供应爆发,消费者理性,价格限定……种种因素都偏向于买方市场。纯商品住宅价格继续走高
大户型和别墅产品继续领衔上涨
在三种类型房子同世竞争时,纯商品住宅在不受价格限制下,虽然受到限竞房和共有产权房的挤压,但成交均价依然处于稳步上涨的态势。其主要原因之一是,纯商品房供应的多为90㎡以上的大户型产品,也就是说大户型产品在悄然涨价。
纯商品房均价稳步上涨,达到5.9万元/㎡;共有产权房价格明显上调,达到2.7万元/㎡;限竞房保持在4.9万元上下。
北京各类商品住宅均价走势:

地块信息

统计截止到2019年10月30日

个评如下

成交的住宅用地
均无竞价过“限”最高溢价率40%今年土地市场的一个重要特点是,所有成交住宅用地在竞价过程中,均没有达到价格上限,更没有达到竞自持阶段。这也表明,房企在京拿地心态已经更加成熟,对目前市场环境有更清晰的认知。2019年1-10月北京成交土地溢价率排名前十:

强力调控的第三个年头,在自住型商品房、限价商品房、共有产权房的多轮狂轰之下,北京的刚需市场供求关系真真切切的彻底扭转了。

北京商品住宅年度供销走势:

本次挂牌出让宗地位于石景山区古城南街东侧。该宗地将以“六通一平”形式供地。地块建筑控制规模214138平,其中住宅110942平,容积率2.8,;商业99276平,容积率5,教育3920平。起始价为657500万元,竞买保证金为131500万元。

2019年1~10月:

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对此,我们简要分析一些热销的原因:
价格与区位有明显优势项目相对热销比如橡树澜湾、国风长安项目,位处西四环到西五环的丰台小瓦窑,实际上紧邻石景山区域,医院、交通、学校配套资源均比较成熟,而均价5.4万元,对于小区域而言,可开发土地较少,四年仅出了3宗地。所以说该区域“新房”相对而言成为稀缺类型,更何况是限竞房。

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第二季度到10月以来,北京市场上,行业更多的声音是市场难做,业绩难升,甚至有人嚷出“要转行养猪”。但是,当我们冷静下来,回顾北京整体市场1-10份的表现,一些扎眼的指标,如给我们当头一棒:大盘指标在蹿高啊!

9、早期的限竞房地块测算,基本不考虑营销成本,现在的限竞房测算必须考虑折价快跑了。

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