房地产将裂形成4个行当

这两年,房企之间的合作开发变得越来越普遍。但很多中小房企也跟明源君吐槽,很多合作开发的项目推进都非常不顺利,有的甚至半死不活,停工好几个月了,损失惨重。

某地产top50强营销总表示,他们有一个合作开发的项目,由于双方目标不一致,一方想要高利润,另一方想要现金流快回正,由于谁都不想听对方了,导致发生了严重的冲突,最后他们公司干脆退出了项目运营,只做纯粹的财务投资。

“劳心劳力最后什么好处都捞不到,还不如做个单纯的投资商来得舒畅。”

明源君认为,出现这种状况,是因为很多房企对自己的定位不够清晰,什么都想干,什么都想插一脚。过去二十年,开发商在地产行业一直喜欢大包大揽,扮演了所有的角色,投资商、开发商、运营商、服务商等等。

但事实上,术业有专攻,合作开发最好的结局,一定是有钱的房企投资,项目开发管理能力强的房企来操盘,运营能力强的人来做后期运营,每个房企都发挥优势做自己最擅长的事情,这样效率最高,风险最小,也能实现利益最大化。

就类似美国模式。房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成,不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场,做得十分精细。

未来,中国房地产行业也将会裂变为4个行业,房企会细分为4类企业,下面明源君来细说。

1

投资商

赚钱靠“便宜的钱+眼光”

最近几年,明源君发现有一个趋势很明显,保险、银行等金融巨头正在通过投资、合作等多种方式,不断渗透地产行业。

据明源君了解,这两年,某国内金融巨头在全国投资了数十家房企,基本众多知名房企,都与他们有不同形式的合作,比如融资、联合拿地、共同开发、股权投资等等,他们涉足的领域除了商业地产、开发投资,还包括产业发展、长租公寓等,其资产管理规模已经超过3400亿元。

由于不懂房地产开发,他们基本只投资,不参与具体项目开发、运营,这也是很多房企乐于跟他合作的重要原因。

这个就是典型将自己定位在投资商角色的巨头,未来这样的专业投资商会越来越多!因为地产行业正在变成纯金融行业,未来融资成本特别高的房企,很可能活不下去了,为什么?

首先,地产行业游戏规则变了。

现在地产行业周期变成了7年或10年,过去依靠房价暴涨覆盖财务成本的做法已经不成立了。

在限价城市,你买地的时候,以后卖房的价格就被锁死了,不管你等多久都只能卖那么多钱,等得越久亏得越多。在非限价城市,如果你财务成本是15,而房价每年只上涨7%,你也是亏死的。

你想想,如果别人的融资成本只有2,他们把一块地放5年,财务成本也不过是10。

他们可以等,可以等这轮周期过去,新一轮周期开始。房价的上涨完全能覆盖等待期间的财务成本。

所以,别人不敢拿的地他们敢拿,别人不敢做的项目他们敢做,别人的烫手山芋,他们敢接手。低融资成本,已经成为他们的核心竞争力。

其次,调控的现实,使房企需要资本加持才能存活。

这两年在最严调控下,不断有房企被爆出经营危机,从转让项目股权,拖欠工资,到裁员,甚至更为严重的债务违约也呼之欲出,急需要资本救命。

与此同时,取消预售制,实行现房销售是大势所趋。一旦这个政策落地,对于高负债经营的房地产行业将是致命打击。以前项目开发资金的来源包括自有资金、贷款,以及购房者的预付款,预付款相当于房企获得一大笔无息贷款滚动使用,但一旦取消预售制,资金实力弱的中小房企将不得不退出市场,即便大房企也不得不更多寻求金融资本的加持。

在这样的行业背景下,依靠卖新房扩大规模的,做到销售额几千亿的巨头的可能性越来越小。但是做地产基金、做REITs的机构等,却还有很大的空间。他们通过募集到的资金,既可以为开发提供资金,还可以做存量市场。

在美国,没有一家房地产开发企业进入世界500强,但却有不少以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。

投资商赚钱靠的是便宜的钱以及精准的眼光,通过在地产行业全产业链寻找投资机会,获得盈利,他们主要靠资本增值。

事实上,当前很多地产巨头的集团总部或强区域,都变成了一个金融控股集团,投资复制一个个百亿公司,集团只投钱,城市公司来操盘,总部的运营体系对区域进行支持和管控。

2

开发商

赚钱靠品牌和项目开发能力

第二种细分企业是开发商,这种开发商更类似于传统的手艺人,主要依靠品牌输出以及项目开发管理能力赚钱。目前看来,国内很典型的两种模式,一是开发商出很小比例的资金,占一定股份,属于小股操盘。另一种是属于完全的轻资产,操盘方不出钱,只输出品牌并操盘项目。

很多人认为这样一来,开发商就变成了制造业,价值会变低,其实不然。因为开发商除了不出钱,干的活跟以前还是一样的,开发商通过拿地,选择客户,定位,做研发,产生新的价值,他拿的是地,出来的是房,这是资产增值的过程。不像建筑公司,他们是按照图纸施工,制造业的特点更明显。

同一块地,A开发商跟B开发商做出来的产品是不同的。但是A施工企业跟B施工企业拿到一样的图纸,最后出来的房子大致是一样的。

开发商企业,PE只有10倍,比投资商低。因为资本可以投更多的东西,可以投地产,可以投其他行业,它有一种选择在里面,他是资本创造价值,开发商只是资产创造价值。

既然这样,为什么开发商不选择做投资商而要做开发商?

首先,不是每家房企都有能力做投资商。

上文明源君提过了,融资低成本未来会成为房企的核心竞争力,但真正能在融资成本上获得优势的房企,除了国家队,就是地产巨无霸,手握大量足够便宜的资金,这样的房企基本寥寥无几。

其次,地产横盘期,轻资产模式能分散风险。

很多地产大咖都公开表示,房地产将回归零增长区间,也就是进入横盘期。地价越来越贵,但房价涨幅持续收窄,地产行业利润率进一步下降,这种情况下,采用轻资产模式能够很大程度分散风险,而且房价不涨的情况下,轻资产模式赚到的钱并不重资产少。

以绿城代建为例,其主要利润来源之一,就是代建费。这个由三块构成:1、派出人员的税前薪酬;2、与在建面积、施工进度挂钩的基础收费;3、与销售额挂钩的分成。

其中,只有销售分成这一部分受到市场影响,前两部分不管市场好坏,都要付给代建方。

第三,当前的地产市场,代建市场空间巨大。

过去二十年,地产行业属于卖方市场,产品做得再垃圾也卖得出去。现在地产进入新周期,没有好的产品,客户会用双脚投票。很多手上有地的中小房企,他们没有品牌没有产品能力,需要有品牌有开发能力的人帮他们做出好的产品,实现溢价。

现在很多大型房企越来越多的涉足代建,例如万科、融创、绿城,绿城甚至已经形成了完整的标准化体系。

例如,绿城推出的绿星标准,一方面能够快速把与绿城在质量、成本方面有共同认知的客户挑选出来,委托方可以选择3星或者5星标准,对应不同的费率,专业化程度非常高。另一方面也可以统一供应商标准,提升项目各个环节的可控性和竞争力。将优质房企的品牌、资源、产品力进行输出。代建带来的现金流量、金融流量和供应链兄弟单位的业务量增长,都能带来可观的利润。

3

运营商

运营能力和客户资源最重要

当开发商做完了一个项目,围绕这个项目一系列的运营商开始出现。地产下半场的逻辑,明源君讲过很多次,以后没有那么多房子让你卖了,自然要在存量空间去找增长,做得好也非常挣钱。

比如恒隆市值八九百亿港币,它持有的物业却不是很多

过去比较简单的就是商业运营商,现在各种长租公寓、联合办公、特色小镇等专业运营商开始大量出现。他们赚钱主要靠运营能力,如果运营的是特色小镇或产业园等项目,还需要有自己的产业资源。

这种主要考验的是运营能力,当然,运营得好的前提是你积累了客户资源。比如你要运营一个产业园区,你得先招商,如果招商不成功,园区就运营不起来了,那你能不能带来客户?客户为什么要来?其实逻辑也非常简单,他来你的产业园,你能不能让他的生意变得更好做?

运营商的盈利模式很简单,持有运营盈利,一是靠租金,二是靠增值,增值在于运营,三是产业服务收益。

这两年,长租公寓在政策的促进下非常火,基于此诞生了大量的长租公寓运营商。业内较为典型的有乐乎,他们的核心能力就在于运营,主要涵盖前端项目开发和评估,资金资产配对,后端的工程设计、监理,物业改造,以及项目落地后的招租、租客管理,日常管理和运维、安保服务等。

他们的收入包括三块:一是向资产端去收取前期筹开阶段的设计、工程和其他一些专项服务的费用;二是在运营阶段,运营基础费用加上佣金,以及溢价分成;三是从租客和社群运营中挖掘更多非租收益,比如为租客提供租金的金融分期服务,或者通过对接第三方提供相应生活服务。

乐乎目前已进驻全国12个一、二线城市,签约房源数量超过25,000间,产品平均租金约3500-4000元/间,收入也相当客观。

4

服务商

靠客户资源和平台运营能力赚钱

开发商做的是市场端的生意,这种生意有一个很大的优势,会积累大量的客户资源。比如碧桂园、恒大等巨头,在全国有几百上千个项目,每个项目都有几百几千户业主,加起来客户数据非常庞大。

这些客户资源,对于房企而言是最宝贵的资源。

所以,当地产行业进入存量房时代,很多房企会通过服务来赚钱。一般有以下两个渠道:

一是搭建线上服务平台,利用的是客户数据和黏性优势。

对于开发商而言,他们是最了解业主的,业主家里的房子值多少钱,家里有几口人,男女主人的职业是什么,购买力如何,家里有几口人,女主人兴趣爱好是什么,孩子多大,喜欢什么样的培训等等,这些都是房企最宝贵的资源。

基于这些客户数据,他们可以搭建线上服务平台,引入各种商家为业主提供服务。一方面赚流量费用,另一方面可以投资垂直企业,为业主提供服务或者卖东西赚钱,比如投资一个少儿培训班。

房企做线上服务平台,有3个优势:1、先天有黏性,比如登录线上平台交物业费水电费是刚需;2、有信任背书,先天获得业主信任;3、了解客户的需求,知道客户想要什么样的服务。

以前很火的社区o2o为什么失败了?因为很多房企什么都想着自己做,比如你想做教育培训,但你不懂教育培训,硬要插一只脚进去,就容易变成外行指挥内行,不可能成功。最理想的方式是,我引进来专业的教育团队,我出钱我搭平台,你来运营,我们一起合伙赚这个钱。

二是社区金融等,房企其实是最了解业主信用的人。

做社区金融,把钱借给业主,或者募集一些业主的钱借给另一些业主,都是很好的模式。房企在社区金融方面的优势在于:所有金融的核心在于评估授信,而房企最清楚业主的信用。

业主现在拥有的房子值多少钱,物业很清楚,房子值多少钱就敢贷款多少;业主每个月是否按时交纳物业费,物业也很清楚,按时缴费就说明业主的还款习惯很好。

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