购买仍存巨大风险,上海类住宅销售重出江湖

商办项目顶风作案

每日经济新闻

事实上,尽管上海类住宅整顿风暴推行之后,短时间内约有90.9万平方米左右类住宅存量的销售停滞。但在这两年时间里,租赁市场却迎来了较好的发展红利期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“整栋进行打包交易,然后再转手,其实是一种所谓‘漂白’的技术,即回避一手房监管。这种情况后续也需要积极管控,防范各类打擦边球的做法出现。”

让人疑惑的是,6月25日,记者来到上海市闵行浦江镇浦星公路1919弄的绿地峰尚汇看到,3号楼7层的20余套房源均已有人入住,其中一户还被用作某品牌青年旅社对外出租居住。在房屋中介人员的介绍下,记者走访一位业主家中,该位业主介绍,自房屋交付之后,已入住一年多,由于小孩无法登记入学,只得将房子转售。

在绿地公园广场的几栋酒店式公寓内,记者见到各类公司、美甲店、儿童培训机构,但也有居民入住。

早在整顿行动开展之初,上海市即制定相关对策帮助开发商转型运营,对在建设中已经形成销售,但并没有交付入住的,上海市明确要求按照规定整改。如果整改完毕,剩余房源开发企业可以销售,鼓励出租。

早已完成销售的项目,为何还有“一手尾盘”?

类住宅再念“紧箍咒”

实探:酒店式公寓“一手尾盘”

对于钰丰商都项目销售类住宅的情况,松江住房保障房屋管理局市场监管科表示,已责令上海龙彬置业有限公司停止销售并进行整改,同时对发布钰丰商都类住宅房源销售信息的公司进行调查。

6月3日,闵行区再出重拳整治,一份《关于规范办公项目销售管理的通知》显示,以6月3日为界,办公房单元小于150平方米的只能售于企业,大于150平方米的可以售于个人,别墅、联列等独门独院的办公楼只能售于企业。

{“type”:2,”value”:”

记者向绿地方面求证,对方表示,公园广场、北郊广场两个项目早已经全部售罄,不可能有绿地的人员进行销售。其中,公园广场2010年12月开盘,2013年就销售完成了;北郊广场2011年开盘、2016年12月完成了去化。

从该位业主家中可以看到,房屋的层高约4.5米,搭建插层后,一楼装修有厨房、卫生间和客厅,二楼为两张床铺,总面积约50平方米。窗户旁边有一根黄色的燃气管道裸露在外,即将接通入户,而厨房案板下方还用着液化气罐。

事实上,经过两年多来严厉的清理与整治,上海“类住宅”交易确有收敛,但仍有抬头之势。据《中国经营报》报道,位于闵行区的绿地峰尚汇、万乐城以及松江区的钰丰商都等曾受到监管部门点名整改,但大多还保留了插层、水电、燃气等违规建筑。

尽管如此,松江区泗泾镇沪松公路2288弄的商办项目钰丰商都仍悄然对外销售一手房源。

而在上海其他区县,打擦边球的案例不在少数。

永利皇宫登录网址 ,6月3日,闵行区商业办公项目整治办与闵行区住房保障和房屋管理局向各家房地产开发商再次发布《关于规范办公项目销售管理的通知》。《通知》指出,办公项目按层销售,但已分割无法按层销售需按单元销售的以150平方米为区分标准。

“现在上海市场所有的房子都是这样,还有松江青浦的,为了规避风险,把资产整体打包向个人或其他公司出售,再进行二手交易。”上述人士表示。

该份《通知》规定,办公房单元小于150平方米的,开发企业在办理销售时,企业需出具承诺书明确只售于企业。已经在销售的办公项目房地产开发公司亦只能售于企业,交易中心将在不动产登记信息系统中办理限制购买对象的文件备案登记。办公房单元大于等于150平方米的可以售于个人。办公项目按项目或按幢销售给企业的,如购房企业再行按单元分割销售的,按上述要求办理,开发企业只售于企业的承诺书应作为合同附件。

事实上,上海市住建委在2017年1月即开始了对此类“酒店式公寓”的集中核查与清理,期间暂停了此类项目网签。5个月后的2017年6月,上海市《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》正式发布,明确全面清理整顿“类住宅”项目。

“现在还是有商办楼作一手住宅进行销售的情况。”6月25日,在闵行区住房保障和房屋管理局二楼的房地产管理科,一名工作人员对记者如是说道,“房管部门一直持续对类住宅项目进行监管,自6月3日的通知下发之后,以150平方米为界限,小面积商办项目不允许销售给个人。”

这一宣称类住宅、天然气入户、总价75万元起的嘉鑫国际,其开发企业——上海国际机电五金交易中心有限公司,在启信宝平台显示风险等级为“严重”,共有52条失信信息,截至7月1日,该企业累计欠税金额达546015.24元。

此外,闵行区范围内的别墅、联列等独门独院办公楼,开发企业也需要承诺仅售于企业,交易中心将在不动产登记信息系统中办理限制购买对象的文件备案登记。

《意见》明确,对“已售未交付入住”项目,未来将按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

6月28日,松江区住房保障房屋管理局市场监管科回应表示,经过现场调查核实后发现,钰丰商都项目的确存在销售类住宅的行为,部门负责人已责令开发商停止销售并进行整改。

《每日经济新闻》记者在多个购房平台看到,仍有不少带有插层的酒店式公寓在售。当记者以购房人身份向上海购房热线咨询,得到的答复是:只要购房手续齐全,就可以办理过户,无论是住宅还是办公室。

上述钰丰商都售楼部工作人员介绍,项目共有6幢楼,分为12层和16层两种,属于商业办公性质的“LOFT”酒店式公寓,户型层高4.5米,连通水电,天然气管道入户。“相对于住宅楼来说,价格低,赠送面积非常多。”该名工作人员说道。

政策严控之下,为何“类住宅”卷土重来?《每日经济新闻》记者走访了位于上海几处“热销”的酒店式公寓,却发现了另一番景象。

公开资料显示,绿地峰尚汇由绿地集团子公司上海通盈置业有限公司开发建设,出让合同约定土地用途为商办,规划批准为商业办公建筑,2016年9月通过规划竣工验收。

记者走访了绿地公园广场及其他中介推荐的绿地北郊广场,从建筑外观看,两处项目并不符合“新盘”的描述。从历史资料看,这两个项目至少建成8年。

万乐城地处莲花南路和剑川路交汇处,总建筑面积近12万平方米,是集餐饮、零售、影院、大卖场以及小户型公寓于一体的综合体项目,由万科代建,专门创造性地设计出“LOFT”和“微空间”产品。除了56平方米的户型,该项目多为20~30平方米小户型的房源,均属于商业办公性质。

上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为,此类房屋必须先恢复原状,才能进行销售。对买家来说,是以二手房方式进行交易的,在这一过程中,主管部门应当对其性质进行鉴定。如果没有被相关部门查出来,就等于是“混”过去了。

商办项目违规改建成住宅公寓进行销售,上海早在两年前便开展过清理整顿行动,强制暂停类住宅项目140余个,绿地、龙湖、华侨城和宝龙等多家知名房企的项目遭受销售停滞。

“类住宅”交易风险巨大

相关文章