日喀则高房价的实际内情,金九银十马那瓜房价回归理性

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随着“金九银十”楼市旺季到来,东莞新盘理性定价进入市场,城区热销盘均价在2万元/平方米以下,也推动向来活跃的城区二手房市场房价回归理性。同时,由于一手房市场“以价换量”吸引购房者大部分注意力,二手房市场成交或出现平稳下降。具体内容就和东莞装修网一起来了解一下吧!

导读:日前,一位地产行业从业者,写下了他自己对晋城房价的感悟。

据东莞装修网了解,东莞的房价回归理性,二手房市场成交或平稳下降,对于希望在二手房市场“淘”房的购房者来说,仍然可以找到部分月供与租金基本持平的楼盘,这些虽然楼龄较旧,但是地段好的楼盘适合投资或过渡居住。

将近两年没有登录过头条号了,今日偶然打开,两年前的写作场景依然清晰。而在离开头条号的这段时间里,晋城市的房价也发生了极具戏剧性的变化。

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市场:

参与到房地产行业是2014年的1月1日,时间卡的这么准主要是所代理产品的原因。到目前为止在地产圈也混迹了五六年了,不能称是地产达人但也可以说是略懂一二。

一二手房价回归理性

说起晋城的房地产就不得不说晋城的房价,记得刚刚入行的时候晋城的房价在四千上下,当时最火的算是东南新区,所谓“东南新区”这个名词其实最早来源于晋城某个地产策划机构的专业人士,从此白水东街便成了晋城楼盘最多,库存最大,活动最多的“热闹地带”,尽管这个“热闹”有很大的人为因素。皇城新区、御景龙湾、白水印象、鼎秀华城、星河湾9号、景福苑以及后来的公园里、财富广场还有各种限价房、单位团购房等等。不可否认的是,在一二十个楼盘的共同努力下,这里成了真正的东南新区。当时这个区域越是打得火热,房价越是涨的缓慢,购房百姓反而比较冷淡。这与开发商的火热形成鲜明的对比。市场的供求关系就是这样,库存大,资金紧的时候,开发商争相放“大招”,虽说大家表面上形成不降价的默契。其实在“喝稀饭”的时候偶尔也会给购房户送个“大礼”以变相降价的方式给客户,缓解当下资金压力。

进入9月,东莞楼市迎来旺季,多个楼盘入市,合理定价吸引购房者。根据某地产统计数据显示,上周东莞住宅签约套数前十名当中,仅有厚街的卓越维港成交均价在2万元/平方米以上,为21634元/平方米,其他九个楼盘均价在2万元/平方米以下。其中,东城的万科幸福城成交均价约18386元/平方米,南城漾城成交均价19762元/平方米,虎门碧桂园成交均价19058元/平方米,而石碣镇的玖颂江湾、碧桂园珑远紫宸府和中惠悦湾成交均价约在1.3万~1.4万元/平方米之间。前十名当中成交均价最低的是横沥镇的御河湾,成交均价仅9497元/平方米。从数据中可以看到,目前东莞中心城区成交均价回落至2万元/平方米以下,城区周边镇区房价则徘徊在1.3万~1.4万元/平方米之间,房价处于较合理水平。

抑制房价的原因无非四种:1、城镇化进程结束。2、劳动力人口见顶。3、经济出现系统性危机。4、供给过剩,人均居住水平过高。很显然,中国的房市还没有一个地方达到这样的条件,更别说晋城这样的五线城市。换句话说中国的房价在没有出现以上四种情况前,是很难下降的,即使偶尔出现阶段性的调整,那也是利用政策手段缓解下过热的市场,但最终都会成为下一次上涨的开始。在2013年年底以及2014年开始,晋城的房价就是这样的阶段性小步慢跑,直至到2016年下半年。房价可能是增长最慢的阶段,但从2016年后半年直到今天,所有人才恍然大悟,悔恨当初没有做个“剁手党”,想买房的人,看来看去越看越贵,万般无奈下被动的买了一套超出预算一大截的房子,当交钱的那一刻估计有想掐死当初劝你再看看、再等等的那个“好心人”。

东莞装修网了解到,此外,随着“金九银十”到来,东莞中心城区还有多个全新楼盘入市,这些楼盘的定价也远低于早前的预期。如位于南城与万江交界某楼盘原来放风价近3万元/平方米,但其实际备案价在2.5万元/平方米以下;而位于南城总部基地某楼盘价格或将在2万元/平方米以下,也低于市场的预期。业内人士表示,“金九银十”期间,楼盘定价低于预期价将成为普遍现象。

记得当初有个朋友在白水东街的某个项目有几套顶账房让帮忙处理,当时此楼盘售价是4800元/平米,让帮忙处理的价格比售楼部便宜好5、6万,目的就是为了尽快回款。要说咱也是够笨了,就这样傻乎乎的给人家全部“处理”了,压根没有想到自己也买一套回来。现如今再看那里的房价已经接近7000元/平米,而且一房难求。类似于这样的例子还有很多,比如当初东北片区的南洋华城,曾经一度3880元/平米,但是短短的一个月内市场不再有这样的声音,与之而来的是已经售罄。有些时候买房真的是比胆量,比速度。

在二手房市场方面,业主叫价也出现回落。据乐某家统计数据显示,9月1日~15日,东莞城区片区二手住宅挂牌均价约为1.87万元/平方米,其中南城为1.81万元/平方米,莞城1.73万元/平方米等;松山湖片区除了松山湖二手住宅挂牌价较高外,茶山、石龙、石排、大朗等镇街挂牌均价约在1.5万元/平方米左右,目前二手房均价叫价仍然较高的是东南临深片区,平均叫价达2.23万元/平方米,不过,清溪二手房叫价约为1.6万元/平方米。从成交情况来看,9月1日~9月14日东莞二手住宅的成交套数为2211套,同比去年同期少了300多套。

如果说买房是比胆量,那就一定有马失前蹄的时候,比如市内位置较好上的某景苑、某某佳苑。如果当初把胆量放在这几个楼盘上,恐怕在政府门口诉苦的也有你一位了。其实,并不是开发商出现了多大的问题,而是前期的地产黄金时代让开发商放大了自己的梦想,对市场判断出现失误,升华了心中的理想国。最终资金链紧张难以交付。成为目前晋城最尴尬的楼盘。

业主冯女士告诉调查员,她有一套位于南城的住宅,挂牌价从去年的220万元下降至200万元仍然没有销售成功,近期,有中介劝说其再下降10万元出售。她认为,目前市场不是很好,购房者对于房价的接受度早已没有去年那么高。

好了,下面进入正式的话题,来说说房价为什么高的原因吧,除上诉我们说的市场原因和供需关系原因外,还有一些引申出来的连锁反应。比如,如果你在一手楼盘买的房子三年五年无法交付,势必会造成市场对一手房购买恐慌和信心丧失,转而考虑二手房。当二手楼盘关注的人多了,必然会推高二手楼盘的价格甚至超出一手楼盘很多。这是一种畸形的一二手房关系。当我们看到身边的二手房职业顾问骑着电动车穿梭在晋城的各个小区里时,那么二手房的春天就来了。所以这就解释了这两年二手房市场里的“世纪坊”、“房多多”以及最近的“21世纪不动产”、“优房”、“吴彤房产”等连锁性质的二手房机构不断扩张的身影。

中介:

我有个朋友为了让孩子在实验小学上学,就在凤翔小区买了套房子,当时的购买价是7000元/平米,三年后当孩子初中毕业时,他转手就卖到了1万。除了孩子有学校上,而且还赚了一笔,这种投资收益的比例可谓秒杀各种理财。现在凤翔小区的房子目前能卖到13000元/平米。

门店逆市扩张 二三级市场联动仍火

下一步就是,当二手房房价超出一手房时,那么一手房的价格相应就更有继续攀升的理由。如此以往便形成一个恶性循环。现在的结果就是,开发区龙湾9000多、西北汇邦8000多、星湖世家7800;东北片区的南洋花城和幸福里也达到了6500左右,西南片区瑞基观澜墅6200左右,真是价高众人推啊。想买个100-120平米刚需房子的人,放眼晋城还真是不太好找。都说一线城市容不下肉身,二线城市容不下灵魂,没想到在这五线城市灵魂与容身均无处安放。想想也是悲哀!

据东莞装修网了解,从成交情况来看,主城区、东南临深片区等片区二手房市场最为活跃,中介门店也最多。随着去年东莞一手房市场狂欢落幕,加之一手房市场限购、限贷、限价,二手房市场不限购等政策影响,东莞楼市进入存量房时代,看好三级市场的部分中介公司开始加大在各个区域的布局。

两年前,在和朋友聊天中,我曾说道未来三年晋城房价肯定上1万,大家一脸的不相信,都说不可能。如今,才过去两年,现实已经深深打脸。说道这里有人会问了,老杨你这太过于悲观,难道晋城的房价就会一直这样涨下去?其实,从去年到今年土地出让的情况来看,未来三年晋城的房地产市场将会迎来一波小高潮,主要表现在西南片区的7、8个楼盘、西北片区的6、7个楼盘,以及东北片区与北石店片区的7、8个楼盘。这些楼盘上市以后必然会出现2014-15年的“繁华盛世”,只不过那个时候的房价已今非昔比。但对于购房者来说,总是不用再听“没房了”,“已售罄”的话。房价上涨的速度也会有所放缓。

去年是东莞三级门店扩张的一年,乐某家等外来中介公司迅速进入东莞,并快速扩张,东莞三级市场关注度升至最高。从中介门店的分布来看,主打本地客的主城区和主打深圳客的临深片区成为主要布局点,今年虽然脚步放缓,但是仍然有不少大的中介公司继续扩张。

以后不要再问什么时候买房最合适了,首先这是一个伪问题,因为它分自住和投资,如果是自住,什么时候买都合适。如果是投资,建议在供需关系比较平衡的情况下,通俗的讲也就是你发现到处都是卖房的并且还有大力度活动的时候。不过话又说回来了,根据群聚效应,如果是投资,建议去新二线城市或一线城市周边投资,那里的房价的上涨速度和空间会更大,未来你也会有较好的收益。

9月初,中原地产6家三级门店在同一天开业,分别位于南城景湖荣郡、虎门万达、东城万达、长安金沙花园、塘厦碧桂园、凤岗金地艺境等,截至目前,东莞中原三级门店已达29家。据该公司相关人士介绍,东莞中原三级市场版图进一步扩张,也体现了东莞中原对东莞三级市场发展信心十足。据了解,目前东莞中原三级门店集中布局在东莞城区、虎门、长安、塘厦、凤岗等地,均是东莞二手楼市比较活跃的区域。

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