它会是下多个扳回中中原人民共和国楼房买卖市场走向的棚改吗,4万亿旧改时机来了啊

“旧改”的关注度正在加速升温。

7月15日,数据显示,2019年上半年,国内经济增速6.3%。发言人表示,6.3%是一个有后劲支撑的速度,“从下半年来看,外部环境可能还是比较复杂的,国内还有下行压力,但是经济平稳运行的基本面不会变,而且现在政策储备还有很多空间”。

在高层稳增长蓝图,这一项必将影响“上亿居民”的新四万亿投资,仍然在等待进一步打开政策窗口,开启大局面。

稳增长是开启政策储备工具箱的一把总钥匙。工具箱里,旧改一项的关注度正在急遽升温。

此前,智谷趋势第一时间解读政策(详见《刚刚,国务院放大招,“旧改”效果将堪比“棚改”?》),指明了旧改一招之妙、威力之猛。今天我们不妨再讨论下。

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旧改接下来会怎么走?

7月1日,住建部表示,目前全国需要改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,“城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作,既保民生又稳投资同时拉内需,我们希望通过这项工作获得综合效益”。

它究竟是一招棚改式的大杀器,还是一个财富大机会?

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据官方初步摸查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,涉及居民上亿人。

“旧改”已上升至国家层面,是对冲政策的着力点。

4万亿元旧改如何“接过棚改的棒”以拉动基建、托稳经济,引发外界巨大关注。

稳投资的当下,旧改肩担有多个重任。既能快速落地基建项目,也能在拉动居民消费上立即见效。7月1日的政策吹风会上,住建部的原话是:

棚改更像一个‘点’,对城市中某个棚户区区域进行拆除重建,从而拉动投资、直接作用于房地产市场,效果迅速、明显;旧改则是一个‘面’,在全国范围内进行大规模小修小补。从短期角度来看,推动难度较大,且效果难以快速显现。

“城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作,既保民生又稳投资同时拉内需,我们希望通过这项工作获得综合效益。”

从北上广深突破

长江证券首席经济学家伍戈认为,“面对外部经济的负面冲击,此轮国内对冲政策的着力点或许并非房地产,而是以‘旧改’为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。”但旧改并不是无关房地产,我们在下面会讲到。

此次列入旧改的城镇老旧小区,是“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

因此,不能小瞧高层推动这项政策的决心和力度。

据介绍,此次旧改分三步:第一步是“保”。保基本的配套设施,比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等;第二步是“提”,提升类的基础设施,包括增加公共活动场地,有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等;第三步是“完善”,包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店公共服务设施。

据官方初步摸查,各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个,涉及居民上亿人,国务院参事还给出一个可撬动的投资额:四万亿。

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未必每个老旧小区都能走完这三步。一般情况下,第一步是必然选项,后两步则在有条件的小区推进。实际上,早在2017年,住建部就已在厦门等15个城市实施旧改试点。从试点情况看,老旧小区改造困难重重。

旧改接下来会怎么走——牵动市场神经的万亿级大机会。

一业主告诉记者,其所在小区属于老旧小区,在旧改要求下,从前年开始谋划加装电梯,“但由于低层和高层住户意见不统一,以及加装电梯破坏采光、走廊使用等问题,已经拖延了近两年”。

这批旧改小区必须是城镇里“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

基于此,有关部门介绍:“目前有一些经验,比如加装电梯工程的设计和工程方案,尽量兼顾各层居民的合理诉求,尽可能通过精心的个性化设计,达到利益最大化、影响最小化。还有,居民邻里要共谋共商。”

在官方的初步设想中,改造内容会分三步走:

“以前老旧小区改造只是部分试点城市少数小区的工作,但已经暴露了很多琐碎复杂的问题。现在要在全国范围内进行推广,问题的解决迫在眉睫。”同策咨询研究总监张宏伟对记者表示。对于老旧小区改造,应该规划先行:“在对小区进行改造之前,首先出台一个整体规划,比如改造哪些地方、小区整体规划、改造后的图景……以调动居民的改造积极性;其次,在国家层面,也应该有较为明确的规划,明确相关的政策措施、法律规定、第三方参与引导等。”
“为了形成突破,这一次旧改,是否可以考虑先从北上广深等城市入手?一是这些城市住房市场发展较早,有老旧小区改造的需求;二是这些城市也有力量进行投融资及社会资本的纳入。”王业强说道。

1.
保基本的配套设施。优先改造水、电、路、气、光纤等市政基础设施,如果建筑老化程度严重,还会刷新楼体,北方地区加上供暖修缮、加装保温层。垃圾分类设施、加装电梯也纳入其中,不过加装电梯只鼓励不强制。

投融资模式待破局

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提升类的基础设施。包括增加公共活动场地、停车场、充电桩、活动室、物业用房等设施。

在今年棚改进入尾声、大幅缩量的情况下,有舆论认为,4万亿元规模的旧改或取代棚改,成为新的投资增长引擎。

3.
完善公共服务类的内容。包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹向记者表示,棚改拆除重建,且提供货币化安置助推购买,但旧改只是小修小补;再者,旧改改造范围有限,能够带来的投资也有限:“我个人认为,旧改不太能够跟棚改相提并论,它接不住棚改这一棒。”

未必每个老旧小区都能走完这三步。一般情况下,第一步是必然选项。新疆财政厅下发的文件中提及,此前财政部印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》“对中央补助资金须改造项目进行了明确,改造内容须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新,或者是虽然没有更新水、电、路、气设施,但加装了电梯。”

与棚改相比,此次旧改面临的最大困境是:钱从哪里来?

后两步则在有条件的小区里推进。

“老旧小区改造缺乏有效的盈利模式,更偏向于民生工程,从这个角度来说,社会力量参与支持的动力较小。”张宏伟直言不讳地说,目前旧改的盈利模式尚不清晰。

继“一城一策”之后,住建部在旧改一事上又提出了“一楼门一方案、一栋一个方案”,发扬“因地制宜”、“绝不搞一刀切”精神,因此,旧改实施细则的差异化也会超乎想象。

6月中旬召开的会议表示,此次旧改要创新投融资机制,“鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与”。对此,有关部门回应说:“国务院常务会议给我们提出了一个新的任务,下一步住建部将组织国务院相关部门会商研究,还将开展联合调研。”

一些财富机遇是非常明确的。

方正证券分析师夏亦丰曾梳理指出,根据资金来源,可将老旧小区改造模式分为三种:在财政能力较强的城市,由政府主导;在中小城市,由业主协商自愿改造、自筹资金,政府适当补贴;在房价较高城市,引入社会力量,通过市场化实现资金平衡或采取PPP模式,企业获得改造后增量部分的经营权,逐步收回投资获得回报。

稳投资的急迫性越大,“旧改”概念股就会受到更多的资金追捧。

记者收集资料显示,在政府主导旧改资金模式上,已有上海和天津的例子。其中上海旧改由市、区两级财政分配承担,市级财政补贴30%,区级补贴40%,其余由业主承担;天津的改造资金则全部由政府承担,市、区两级各50%。

比如,加装电梯工程提速,对电梯股来说就是一个大利好。官方统计,全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米,70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯。市场预计,旧楼加装电梯的缺口达389万台,市场空间超1.5万亿。但是,这个数字可能高估了,很多太老的小区基本没有改造的必要。

夏丹表示,无论上述哪种集资模式,旧改资金来源都不乐观。“老旧小区改造更多偏向民生工程,除财政补贴,更有可能借助政策性银行如国开行设立专门的旧改产品。类似以前的棚改,国开行专门设立抵押补充贷款那样。”

“旧改”也会是楼市的一大变数。

“旧改”是基建工程,是城镇保障性安居工程建设,虽然很多专家说“旧改”不是搞房地产的存量市场,但是,旧改与房地产之间的关系是千丝万缕断不尽的。比如,一部分“老破小”会因此升值。

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