余家重庆房企宣布破产,恰恰说明行业很好

今年初,房企的融资略微宽松了一些,但很快又开始收紧,而且升级了——2018年,还主要针对国内发债渠道,今年监管层已将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。与此同时,前不久开封放开限售一日游,说明房住不炒的主基调没有丝毫放松,调控高压还将持续。

调控政策持续高压,融资渠道全面收缩,房地产行业,尤其是中小房企进入三九严寒之际
, 部分中小房企甚至陷入资金及债务的泥潭,直至破产。

销售回笼资金和融资输血的渠道都收窄,使得一些房企现金流出现问题,甚至破产倒闭。这本来都是很正常的现象。不过,最近网络上广为流传的多篇文章却引发了大众甚至不少业内人士的担忧——文章说,根据人民法院公告网的公告,截至今年7月中旬,全国已经有200多家房企发布破产公告……房地产行业快不行了!

江北嘴财经查询人民法院公告网获悉,去年以来(截至 7 月 25 日), 全国有
732 家房地产企业发布破产公告。其中,重庆就有 11 家。

果然如此吗?明源君发现,非也!

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1、今年房企破产的速度并没有明显比往年快;

图 / 摄图网

2、破产房企的数量只占全国房企总数的极小比例;

10 余家重庆房企宣布破产

3、今年上半年,商品房每个月的销售额都是同比上涨的。而且,2016年调控以来,也都是上涨的。

由于土地、资金、政策等资源的限制,中小房企生存压力越来越大。

换句话说,房地产市场其实还挺好的,无需担忧。

江北嘴财经不完全统计发现,2018 年至今,人民法院公告网上公布了 11
家重庆房企的破产文书。其中包括:重庆山湖房地产开发有限公司、重庆市江淮房地产开发有限公司、重庆市璧山区永恒房地产开发有限公司、重庆星圳房地产开发有限公司、大足县金龙房地产开发有限公司、重庆大博金房地产开发有限公司、重庆金达莱房地产开发有限公司、重庆品硕房地产开发有限公司、重庆川嘉房地产开发有限公司等。

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值得一提的是,上述房企均为中小房企,且破产的原因均为资金链断裂或被巨大的债务压垮。

今年房企破产的速度只略快于去年08年和14年,破产的房企数更多

江北嘴财经还了解到,除上述公布了法律文书的企业外,去年以来,还有重庆市宏兴科旺置业有限公司、重庆市东科实业有限公司、重庆国维定益投资有限公司以及被称为重庆市场
” 地产黑马 ”
的重庆喜地山集团、重庆典雅房地产开发集团有限公司、重庆嘉恩置业有限公司、重庆银星智业
有限公司等重庆房企宣告破产。

对绝大部分人来说,都不会去关注每年有多少家房企破产;可是,对购买到破产房企产品的购房者来说,其痛苦却又是十分具体的……因此,某天一个大V写条短评或者文章,说今年已经有两百多家房企破产了,很多人还是很恐慌的。

其中,公开资料显示,成立于 1995
年的重庆老牌房企典雅地产申请破产的负债高达 65.4
亿元。曾多次入选重庆市民营企业五十强和房地产开发项目五十强的银星智业,其申请破产时的负债总计
11.9 亿元。

而民众的恐慌,会导致更多想搞个大新闻的媒体跟进这一热点。前些天,甚至不少地产人都都跑来问明源君:听说今年已经有200多家房企破产了,房地产是不是真的不行了,我要不要考虑赶紧转行。

日前,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上表示,房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

然而,其实只要稍微去查验一下原始数据,做一下纵向对比,就会发现,其实事实并非如此。

江北嘴财经认为,因融资困难,资金链承压,房地产行业正进入 ” 优胜劣汰 ” 的
” 大洗牌 ” 阶段。潮水退去,豪强厮杀,一些中小开发商将在这个 ” 现金为王 ”
的时代中倒下。

明源君登录“人民法院公告网”查了一下,发现截至2019年7月24日,今年破产的房企数量为274家,去年全年为458家。

中小型房企净利润下降

由于时间维度不一样,我们来换算一下,2018年,平均每天有1.2547家房企破产,2019年则每天有1.3366家房企破产。1.3366略大于1.2547,可是,这根本说明不了什么,毕竟二者的差距实在是太小了!

当前,房地产圈的一个普遍共识:行业集中度正在快速提高,寡头时代将来临。

2016年乃至更早年份,每年破产的房企数据,明源君未能在“人民法院公告网”查到。然而,有数据显示,2008年的时候,有数千家房企破产,只不过进入法院破产程序的案件少之又少而已(我国《企业破产法》于2007年实施,国家工商总局披露的数据显示,2008年到2011年,全国每年被吊销的企业数量达35万~40万家,依法注销的同样为35万永利皇宫登录网址 ,~40万家,但同期进入法院破产程序的案件只有2000件左右)。最近一轮的行业低谷,同样有上千家房企倒闭或被兼并。

江北嘴财经查询 Wind 发现,2018 年,A 股房企中,约 41%
的房企出现净利润的下降。今年一季度,A 股上市房企净利润 TOP50
中,排名前十房企的归母净利润之和为 208 亿元,占 50
家上榜房企归母净利润总和的
56.54%。中小房企与规模房企相比差距仍然很大。如中交地产利润增长幅度为
3936.69%,在净利润 TOP50 房企中增幅位于第二,但是一季度归母净利润为 0.91
亿元,与一梯队房企相比,相差甚远。

至于很多文章中所说的,今年以来,资金链断裂的房企里,有不少知名的中型房企,五百强房企甚至还百强房企…

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然而,这也不能说明当前的形势比以往严峻。事实上,在2014也有百强房企倒闭,当时光耀集团的倒下,震惊了业内不少人;更早的2008年,当时部分TOP10也不知道还有明天明天。真看不出严峻在哪。

图 / 摄图网

如果总体来看,在调控严格的年份,今年房企破产的数量和速度,顶多也就排在中等偏下的水平。

业内人士指出,无论行业整体还是企业个体,都会面临增长的 ” 天花板
“,房地产市场格局将朝着 ” 寡头化 ” 趋势发展,中小房企将走向市场边缘,90%
的中小房企会退出地产项目,哪怕一些比较知名的中小房企也难逃其命。

如果你再翻看一下2014年专家和主流媒体的报道,你甚至会发现,目前这个破产速度,不仅不悲观还非常的乐观。

同时,在销售方面,克尔瑞 2019 年上半年中国房地产企业销售排行榜显示,除
TOP20
房企外,百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都略有提升。其中,TOP50
房企权益金额门槛 217.8 亿元,门槛增幅最高达 6%。TOP30 房企和 TOP100
房企的权益金额门槛分别为 350.3 亿元和 85.5 亿元,门槛增幅分别为 2.8% 和
5%。全国房企销售额 TOP100 各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。

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江北嘴财经认为,限价和市场下行成为影响房企业绩的关键因素,在住房不炒的总基调下,市场的下行压力明显,房企盈利空间受到挤压。

每年破产的房企数只占总数的1.5%相比其他企业,房企的命要硬得多

房企触及天花板

如果说,我国只有数千家房企,那么一年破产几百家,那将会是挺恐怖的一件事,因为作为购房者,购买到有破产危险房企房子的概率很大;作为地产人,你进入有破产危险房企的概率也会较大。

2016
年至今,中国房地产经历了增长最快的三年。数据显示,通过高周转和高杠杆的路径,百强房企销售规模保持了
40% 以上的年复合增长率。

然而,我国有数万家房企,一年破产几百家房企,只占到房企总数的百分之一,甚至更少。

2018 年,我国商品房销售额达 15 万亿元,同比增长
12%,再创历史新高。进入今年,数据有所回落。国家统计局数据显示,1-6
月份,商品房销售面积 75786 万平方米,同比下降 1.8%,降幅比 1-5 月份扩大
0.2 个百分点。商品房销售额 70698 亿元,增长 5.6%,增速回落 0.5
个百分点。

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那么,市场是否还能保持足够的推动力?

数据来源:国家统计局、明源地产研究院

业内人士指出,2019 年的房地产市场,预测可能有 10%
的下滑,但整个市场依然会达到 13 万亿元规模。

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